区分所有法の改正（2026年4月施行）をわかりやすく解説！

「区分所有法の改正」をわかりやすく解説

カエルさん

・2026年4月に施行された区分所有法の改正は、決議のしくみを大きく変えました。老朽化したマンションの管理と再生を進めやすくするのがねらいです。

決議の数え方が変わった

・改正でいちばん大きいのは、多くの決議が出席した区分所有者及びその議決権を基準に数える形になったことです。
・たとえば規約の設定・変更・廃止や共用部分の重大な変更は、区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上で決します。
・普通決議も、出席した区分所有者及びその議決権の各過半数で決します。

カエルさん

・改正前は「区分所有者全体の◯分の◯」で数えていました。出席者ベースかどうかが、改正後の学習で最大の分かれ目になります。

5分の4の決議は全体が基準のまま

・一方で、建替え決議など5分の4以上の決議は、出席者ではなく全体が基準のままです。定足数の定めもありません。
・また、建替え決議は原則として各5分の4以上ですが、耐震性が基準に適合していないなど一定の場合は各4分の3以上に緩和されます。

新しく設けられたしくみ

・改正では、次のしくみが新しく設けられました。

• 所在等不明区分所有者の除外
• 建物更新決議
• 取壊し決議
• 建物敷地売却決議
• 建物取壊し敷地売却決議

・たとえば、連絡のつかない所有者がいて決議が成立しないマンションでも、裁判所の裁判を経てその人を決議から外し、残った人だけで決められるようになりました。

カエルさん

・新しい決議は建物更新・取壊し・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却の4つです。敷地を売る2つだけ、敷地利用権の持分の価格も数えます。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・改正で出席した区分所有者を基準に数える形になりました。
・規約の変更や共用部分の重大変更も出席者ベースです。
・改正前は全体を基準にしていました。

イ　×　誤り

・5分の4の決議は全体が基準のままです。
・建替え決議に定足数の定めもありません。
・出席者ベースかどうかが分かれ目です。

ウ　○　正しい

・一定の場合は各4分の3以上に緩和されます。
・原則は各5分の4以上です。
・老朽化した建物の建替えを進めるためです。

エ　×　誤り

・除外するには裁判所の裁判が必要です。
・集会の決議だけではできません。
・請求できるのは他の区分所有者か管理者です。

オ　○　正しい

・建物更新・取壊し・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却の4つが新設されました。
・いずれも各5分の4以上の決議です。
・敷地を売る2つは敷地の持分も数えます。