「高度利用地区（都市計画法）」とは？わかりやすく解説

「高度利用地区」をわかりやすく解説

カエルさん

・高度利用地区は、名前に「高度」とつきますが、建物の高さを制限する地区ではありません。土地を有効に使うために、容積率などの限度を定める地区です。

高度利用地区とは？

・高度利用地区とは、用途地域内の市街地について、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るために定める地区です（都市計画法9条19項）。
・小さな敷地に古い建物が建ち並ぶ地区で、敷地をまとめて大きな建物に建て替えることをうながす、といった場面で使われます。

カエルさん

・「高度利用」は高く建てることではなく土地をむだなく使うことを指します。ここを取り違えないようにしましょう。

高度利用地区で定める4つの内容

・高度利用地区では、都市計画に次の内容を定めます（都市計画法9条19項）。

• 建築物の容積率の最高限度および最低限度
• 建築物の建蔽率（けんぺいりつ）の最高限度
• 建築物の建築面積の最低限度
• 壁面の位置の制限

・容積率は最高限度だけでなく最低限度も定める点、建築面積は最低限度を定める点がポイントです。

高度地区とのちがい

・名前がよく似た高度地区は、用途地域内で市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区です（都市計画法9条18項）。

 ・たとえば「高度利用地区では建築物の高さの最高限度を定める」という記述は誤りです。

カエルさん

・高度利用地区に「高さ」は出てこない、と覚えるだけで1問取れることがあります。高さの制限は高さ制限もあわせて確認しましょう。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・高度利用地区は用途地域内の市街地に定めます（都市計画法9条19項）。
・土地の合理的で健全な高度利用と都市機能の更新が目的です。
・用途地域の外には定められません。

イ　×　誤り

・高度利用地区で高さの限度は定めません。
・高さの最高限度・最低限度を定めるのは高度地区です。
・名前が似ているので狙われます。

ウ　○　正しい

・容積率は最高限度と最低限度の両方を定めます（9条19項）。
・小さすぎる建物が建たないようにするためです。
・建蔽率は最高限度だけです。

エ　○　正しい

・建築面積は最低限度を定めます（9条19項）。
・敷地をまとめた建替えをうながす趣旨です。
・「最高限度」ではない点に注意します。

オ　×　誤り

・高度地区が定めるのは建築物の高さの最高限度または最低限度です（9条18項）。
・容積率などを定めるのは高度利用地区です。
・2つを入れ替えた出題が定番です。