「建蔽率（建築基準法）」とは？わかりやすく解説

「建蔽率」をわかりやすく解説

建蔽率とは？

・建蔽率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のこと。

・敷地をどれだけ建物で覆ってよいかを示す数値で、建蔽率＝建築面積 ÷ 敷地面積で求めます。

カエルさん

・100㎡の敷地で建蔽率が60%なら、建築面積は60㎡までということです。

用途地域ごとの建蔽率

カエルさん

・商業地域だけは選択肢がなく8/10で固定です。ここはよく問われます。

建蔽率の緩和

・防火地域内の耐火建築物等などには10分の1、特定行政庁が指定する角地にも10分の1が加算され、両方にあてはまると10分の2が加算されます。

・くわしくは「建蔽率の緩和」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

建蔽率の制限がなくなる場合

・以下に該当する建築物には、建蔽率の規定が適用されません（＝建蔽率10/10で建てられます）。

カエルさん

・「8/10の地域」＋「防火地域」＋「耐火建築物等」の3つがそろって初めて制限がなくなります。商業地域は8/10なので、防火地域内の耐火建築物なら建蔽率の制限を受けません。

敷地が2以上の地域にわたる場合

・建蔽率と容積率は加重平均（面積の割合で按分）で求めます。これに対して用途制限は敷地の過半が属する地域の制限を敷地全体に適用します。

・くわしくは「敷地が2以上の地域にわたる場合」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・商業地域の建蔽率は10分の8のみで、他の用途地域のように都市計画で複数の数値から選ぶ形になっていません。
・近隣商業地域は6/10か8/10、準工業地域は5/10・6/10・8/10というように、他の地域は必ず選択肢が用意されています。数値が1つしかないのは商業地域だけです。
・「商業地域は8/10で固定」と、まずここだけを確実に覚えましょう。近隣商業地域と混同させる出題がよくあります。

イ　○　正しい

・防火地域内にある耐火建築物等は、都市計画で定められた建蔽率に10分の1が加算されます。
・準防火地域内であれば、耐火建築物等に加えて準耐火建築物等も10分の1加算の対象になります。防火地域より対象が広い点に注意しましょう。
・ただし建蔽率の限度が8/10とされている地域の防火地域内の耐火建築物等は、加算ではなく制限そのものがなくなる扱いになります。

ウ　×　誤り

・防火地域内の耐火建築物等と特定行政庁が指定する角地の両方に当てはまるので、加算されるのは10分の1ではなく10分の2です。
・緩和は、防火関係で10分の1、角地で10分の1、両方で10分の2という三段構えになっています。
・「角地だけ」なら10分の1、「両方」なら10分の2。どちらの要件を満たしているかを問題文から拾う練習をしておきましょう。

エ　○　正しい

・建蔽率の限度が8/10とされている地域で、かつ防火地域内にある耐火建築物等は、建蔽率の規定が適用されず、10/10まで建てられます。
・3つがそろって初めて制限がなくなります。8/10の地域でも防火地域でなければ制限は残りますし、準耐火建築物等では足りません。
・巡査派出所・公衆便所・公共用歩廊なども建蔽率の制限を受けません。あわせて押さえておきましょう。

オ　×　誤り

・建蔽率が2つの地域にわたるときは、それぞれの限度にその地域にある敷地部分の面積の割合を掛けて合計する加重平均で計算します。過半の地域の数値を使うのではありません。
・たとえば建蔽率6/10の地域に60㎡、8/10の地域に40㎡なら、0.6×0.6＋0.8×0.4＝0.68で、6.8/10が限度になります。
・過半で決めるのは用途制限などで、建蔽率・容積率は加重平均です。この3つの使い分けが最も狙われます。