「容積率（建築基準法）」とは？わかりやすく解説

「容積率」をわかりやすく解説

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容積率とは？

・容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のこと。

・建物の総床面積の上限を決める数値で、容積率＝延べ面積 ÷ 敷地面積で求めます。

容積率の2つの制限

・容積率は2つの制限を受け、小さいほうが適用されます。

制限	内容
①　都市計画で定められた数値	用途地域ごとに、都市計画で定められた容積率
②　前面道路の幅員による制限	前面道路の幅員が12m未満のときに適用される制限

 

前面道路の幅員による制限

・前面道路の幅員が12m未満のときは、幅員 × 法定の数値が容積率の上限になります。住居系は4/10、その他は6/10です。

・くわしくは「前面道路の幅員による容積率の制限」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

計算の例

条件	計算
第一種住居地域 都市計画の容積率：30/10 前面道路の幅員：6m	①　都市計画の数値　＝　30/10 ②　6 × 4/10　＝　24/10 →　小さいほうの24/10が容積率の上限
商業地域 都市計画の容積率：60/10 前面道路の幅員：15m	前面道路が12m以上なので②の制限はなし →　60/10が容積率の上限

 

敷地が2以上の地域にわたる場合

・建蔽率と同様に、加重平均で計算します。

・くわしくは「敷地が2以上の地域にわたる場合」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	前面道路が12m以上なら、道路幅員による制限は考えなくてよい。
イ	住居系の地域では、前面道路の幅員に10分の4を掛ける。
ウ	商業地域では、前面道路の幅員に10分の4を掛ける。
エ	前面道路が2つあるときは、狭いほうで計算する。
オ	容積率は、都市計画の数値と道路による数値の小さいほうを使う。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	○	×	×	○

 

ア　○　正しい

・前面道路の幅員による容積率の制限がかかるのは、前面道路の幅員が12m未満である場合だけです。12m以上なら都市計画で定められた数値だけで判断できます。
・道路が狭いと交通量をさばききれないため、道路幅に応じて建てられる床面積を抑える、というのがこの制限の趣旨です。十分に広い道路なら抑える必要がありません。
・「12m未満」なので、ちょうど12mなら制限はかかりません。「12m以下」と書き換えた選択肢は誤りになります。

イ　○　正しい

・低層住居専用地域・田園住居地域、中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域といった住居系では、前面道路の幅員に10分の4を乗じます。
・住居系は良好な住環境を守る地域なので、同じ道路幅でも建てられる床面積が小さく抑えられている、と理解すると覚えやすくなります。
・ただし中高層住居専用地域・住居地域・準住居地域では、特定行政庁が指定する区域内は6/10になります。例外があることも押さえておきましょう。

ウ　×　誤り

・商業地域は住居系ではなく「その他の建築物」にあたるので、乗じる数値は4/10ではなく10分の6です。
・近隣商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域・用途地域の指定のない区域も同じく6/10です。「住居系は4/10、それ以外は6/10」でまとめて覚えましょう。
・近隣商業地域は名前に「商業」が付きますが住居系ではありません。逆に準住居地域は住居系で4/10です。名称に引きずられないよう注意しましょう。

エ　×　誤り

・前面道路が2以上あるときは、そのうち幅員が最大のもので計算します。狭いほうで計算するのではありません。
・角地のように広い道路にも接している敷地は交通処理に余裕があるため、広いほうを基準にしてよいとされています。建築主に有利な扱いです。
・「小さいほうを使う」のは、都市計画の数値と道路による数値を比べる場面です。どちらの話をしているのかを取り違えないようにしましょう。

オ　○　正しい

・容積率は、都市計画で定められた数値と、前面道路の幅員による数値の小さいほうが上限になります。
・たとえば第一種住居地域で都市計画の数値が30/10、前面道路が6mなら、6×4/10＝24/10となり、小さいほうの24/10が上限です。
・両方の制限を同時に満たす必要があるので、厳しいほう＝小さいほうが効いてくる、という理屈です。大きいほうと書かれていれば誤りです。