「高さ制限（絶対高さ・斜線制限）（建築基準法）」とは？わかりやすく解説

「建築物の高さ制限」をわかりやすく解説

高さ制限とは？

・建築物の高さは、絶対高さの制限と斜線制限によって規制されます。

カエルさん

・「何mまで」と数値で決める絶対高さと、「斜めの線からはみ出さない」という斜線制限の2本立てです。

絶対高さの制限（法第55条）

・建築基準法第五十五条第一項では、以下のように規定されています。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。

カエルさん

・絶対高さの制限があるのは、低層系の3つの地域だけです。

3つの斜線制限

カエルさん

・隣地斜線制限が低層3地域に「ない」のは、すでに絶対高さの制限（10mまたは12m）があるためです。理由まで押さえると忘れません。

北側斜線制限の加算値

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、建築物の高さは10m又は12mのうち都市計画で定められた限度を超えられません。これを絶対高さの制限といいます。
・低層住宅の良好な環境を守るための地域なので、斜線でななめに切るのではなく、はじめから高さの上限を決めているわけです。
・絶対高さの制限があるのは低層系の3地域だけです。中高層住居専用地域にはないので、名前につられないようにしましょう。

イ　×　誤り

・隣地斜線制限は、低層住居専用地域と田園住居地域には適用されません。「適用される」とする点が誤りです。
・これらの地域にはすでに10m又は12mという絶対高さの制限があり、隣地斜線で重ねて規制する必要がないためです。
・「絶対高さがあるから隣地斜線はない」という理由まで押さえると、3つの斜線制限のうちどれが低層3地域に及ぶかで迷わなくなります。

ウ　○　正しい

・道路斜線制限はすべての用途地域に加え、用途地域の指定のない区域にも適用されます。前面道路の反対側の境界線からの距離に応じて高さが制限されます。
・道路は日照や通風の通り道でもあるため、どの地域であっても道路側の圧迫感を抑える必要があるからです。
・3つの斜線制限のうち、適用範囲がいちばん広いのが道路斜線です。「道路＝全部、隣地＝低層3地域を除く、北側＝低層3地域＋中高層2地域」と整理しておきましょう。

エ　○　正しい

・北側斜線制限が適用されるのは、低層住居専用地域・田園住居地域に加えて、第一種・第二種中高層住居専用地域も含まれます。
・真北方向にある隣地の日照を守るための制限なので、住環境を重視する専用地域に限って課されています。住居地域や準住居地域には適用されません。
・ただし中高層住居専用地域については、日影規制の対象区域として条例で指定されている場合、北側斜線制限は適用されません。

オ　×　誤り

・北側斜線制限で加える高さは、低層住居専用地域・田園住居地域では10mではなく5mです。10mなのは第一種・第二種中高層住居専用地域のほうです。
・真北方向の水平距離に1.25を乗じた数値に、この5m又は10mを加えたものが高さの限度になります。
・低層のほうが厳しい（加える高さが小さい）と考えると取り違えません。低層は絶対高さも10m又は12mなので、数字の10mと混同しやすい点に注意しましょう。