都市計画法とは？宅建の都市計画法をわかりやすく解説！

「都市計画法」をわかりやすく解説

都市計画法とは？

・都市計画法とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、都市計画の内容や決定手続、開発行為の規制などを定めた法律のこと。

・宅建試験では法令上の制限の分野から出題され、例年2問が出題される最重要の法律です。

都市計画法の全体像

・都市計画法は、大きく分けて次の流れで理解すると整理しやすくなります。

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段階	内容
①　どこを対象にするか	都市計画区域・準都市計画区域の指定
②　区域をどう分けるか	区域区分（市街化区域・市街化調整区域）🔗
③　土地の使い方を決める	地域地区（🔗用途地域など）🔗
④　必要な施設を決める	都市施設・都市計画施設🔗
⑤　街区単位のきめ細かいルール	地区計画
⑥　実際の開発を規制する	開発行為・開発許可🔗

 

都市計画区域と準都市計画区域

・都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域として指定された区域です。原則として都道府県が指定し、二以上の都府県にわたる場合は国土交通大臣が指定します。

・準都市計画区域は都市計画区域外の区域について、都道府県が指定することができます。国土交通大臣への協議・同意は不要です。

区域区分と用途地域

・区域区分は、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることをいい、原則として定めることができるもの（任意）です。ただし三大都市圏の一定区域等では必ず定めます。

・用途地域は13種類あり、市街化区域には少なくとも用途地域を定める、市街化調整区域には原則として用途地域を定めないこととされています。

開発行為と開発許可

・開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

・開発行為をしようとする者は、原則として都道府県知事等の開発許可を受けなければなりません。ただし、以下の規模未満であれば許可は不要です。

区域	開発許可が必要となる規模
市街化区域	1,000㎡以上（三大都市圏の一定区域は500㎡以上）
市街化調整区域	規模にかかわらず必要
非線引き都市計画区域・準都市計画区域	3,000㎡以上
都市計画区域及び準都市計画区域外	1ヘクタール以上

 

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	準都市計画区域の指定に、国土交通大臣の同意はいらない。
イ	区域区分は、必ず定めなければならない。
ウ	都市計画区域外では、1ヘクタール以上の開発行為に許可がいる。
エ	市街化調整区域には、用途地域を一切定められない。
オ	都市計画区域の指定は、公告によって行う。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	×	○

 

ア　○　正しい

・準都市計画区域は都道府県が指定でき、国土交通大臣への協議・同意は不要です。
・これに対し都市計画区域の指定では、大臣への協議とその同意が必要です。ここが両者の手続き上の一番の違いです。
・ただし、関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聴く点、指定を公告によって行う点は両者に共通しています。違いと共通点を分けて押さえましょう。

イ　×　誤り

・区域区分は「必要があるときは定めることができる」ものとされており、原則として任意です。必ず定めるわけではありません。
・例外として、三大都市圏の既成市街地・近郊整備地帯等を含む都市計画区域と、政令で定める大都市に係る都市計画区域では定めるものとされています。
・区域区分を定めていない都市計画区域を非線引き都市計画区域と呼ぶことからも、任意であることがわかります。

ウ　○　正しい

・都市計画区域及び準都市計画区域外の区域では、1ヘクタール（10,000㎡）以上の開発行為に開発許可が必要です。
・区域ごとに並べると、市街化区域は1,000㎡以上、非線引き都市計画区域と準都市計画区域は3,000㎡以上、区域外は1ヘクタール以上。市街化調整区域だけは規模を問わず必要です。
・都市から遠い区域ほど基準の面積が大きくなる＝規制がゆるい、と考えると数字の並びを覚えやすくなります。

エ　×　誤り

・市街化調整区域については「原則として用途地域を定めないものとする」とされているだけで、一切定められないわけではありません。
・「一切」「必ず」といった言い切りは、原則と例外がある条文では誤りになりやすいポイントです。
・対になる市街化区域は「少なくとも用途地域を定める」＝必ず定める、です。言葉の強さの違いで対比して覚えましょう。

オ　○　正しい

・都市計画区域の指定は、国土交通省令で定めるところにより公告することによって行うと定められています。
・準都市計画区域の指定も同じく公告によって行います。変更や廃止の場合も同様です。
・指定までの「手続き」（意見聴取や大臣の同意）と、指定の「やり方」（公告）は別の話です。分けて整理しておくと、組み合わせを変えた出題にも対応できます。