「開発許可（都市計画法）」とは？わかりやすく解説

「開発許可」をわかりやすく解説

開発許可とは？

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・開発許可とは、開発行為をしようとする者があらかじめ受けなければならない、都道府県知事等の許可のこと。

・都市計画法第二十九条第一項では、以下のように規定されています。

都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（（略）指定都市又は（略）中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。（略））の許可を受けなければならない。

規模による開発許可の要否

・開発行為であっても、一定の規模未満であれば開発許可は不要です。

区域	開発許可が必要となる規模
市街化区域	1,000㎡以上 ※三大都市圏の既成市街地・近郊整備地帯等では500㎡以上
市街化調整区域	規模にかかわらず必要（規模による例外はありません）
区域区分が定められていない都市計画区域（非線引き区域）	3,000㎡以上
準都市計画区域	3,000㎡以上
都市計画区域及び準都市計画区域外の区域	1ヘクタール（10,000㎡）以上

 

規模にかかわらず開発許可が不要となる開発行為

・農林漁業用の建築物（市街化区域を除く）、駅舎・図書館・公民館などの公益上必要な建築物、都市計画事業などの施行として行うもの、非常災害の応急措置などは、規模にかかわらず開発許可が不要です。

・くわしくは「開発許可が不要となる開発行為」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

開発許可の手続き

・公共施設の管理者との協議・同意→申請書の提出→文書による許可・不許可の通知→工事完了の届出→検査済証の交付→工事完了の公告、という流れで進みます。

・くわしくは「開発許可の手続き」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

開発区域内における建築制限

・工事完了の公告前は原則として建築物を建築できず、公告後は予定建築物等以外の建築物を新築等できません。

・くわしくは「開発区域内の建築制限」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	市街化区域では、1,000㎡以上の開発行為に許可がいる。
イ	市街化調整区域では、小さければ開発許可はいらない。
ウ	市街化区域で農業用の建物を建てる開発行為は、許可がいらない。
エ	図書館を建てる目的の開発行為には、許可がいらない。
オ	病院を建てる目的の開発行為には、許可がいらない。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	×	○	×

 

ア　○　正しい

・市街化区域では1,000㎡以上の開発行為に開発許可が必要です。1,000㎡未満であれば許可は不要です。
・ただし三大都市圏の既成市街地・近郊整備地帯等では500㎡以上に引き下げられ、さらに条例で300㎡まで下げることもできます。
・他の区域は、非線引き都市計画区域と準都市計画区域が3,000㎡以上、都市計画区域及び準都市計画区域外が1ヘクタール以上。市街化調整区域だけ規模の基準がありません。

イ　×　誤り

・市街化調整区域には規模による例外がなく、規模にかかわらず開発許可が必要です。「小さければ不要」は誤りです。
・市街化を抑制すべき区域なので、小規模な開発であっても野放しにはできないからです。
・面積の基準（1,000㎡・3,000㎡・1ヘクタール）が置かれているのは市街化区域・非線引き区域・準都市計画区域・区域外の4つだけ。市街化調整区域を面積で判断させる記述は、まず誤りを疑いましょう。

ウ　×　誤り

・農林漁業用の建築物等の例外は市街化区域には適用されません。市街化区域では、農業用の建物であっても1,000㎡以上なら開発許可が必要です。
・この例外が使えるのは、市街化調整区域・非線引き都市計画区域・準都市計画区域・都市計画区域及び準都市計画区域外です。
・市街化区域は市街化を進める区域なので、農林漁業を特別扱いする理由がない、と考えると覚えやすくなります。

エ　○　正しい

・図書館は、駅舎その他の鉄道の施設・公民館・変電所などと並ぶ公益上必要な建築物にあたり、これを建てる目的の開発行為は区域・規模を問わず許可不要です。
・農林漁業用の建築物の例外と違い、市街化区域でも使えるのが特徴です。区域による使い分けが不要な点で扱いやすい例外といえます。
・ただし公益上必要な建築物なら何でもよいわけではなく、政令で定めるものに限られます。次のオと必ずセットで確認しましょう。

オ　×　誤り

・病院は、開発許可が不要となる公益上必要な建築物に含まれません。病院を建てる目的の開発行為には、原則として開発許可が必要です。
・同じく学校や社会福祉施設も、許可不要の建築物からは外されています。都市計画にあわせて適切な場所に立地させる必要があるからです。
・許可不要なのは駅舎その他の鉄道の施設・図書館・公民館・変電所など。「病院・学校・社会福祉施設は許可が必要」と3つセットで覚えるのが定番です。