借地借家法とは？宅建の借地借家法をわかりやすく解説！

「借地借家法」をわかりやすく解説

借地借家法とは？

・借地借家法とは、建物の所有を目的とする土地の賃借権等と、建物の賃貸借について、賃借人を保護するために民法の特則を定めた法律のこと。

・宅建試験では問11で借地、問12で借家が、ほぼ毎年1問ずつ出題されます。

カエルさん

・民法だけだと賃借人の立場が弱いため、賃借人を手厚く保護するのがこの法律の目的です。「賃借人に不利な特約は無効」という規定が随所に置かれています。

借地借家法の全体像

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借地と借家の比較

カエルさん

・「借地は建物の登記、借家は引渡し」で対抗できる、という対比が最頻出です。

一時使用目的の場合

・一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合や、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法の主要な規定は適用されません。

強行規定

・借地借家法には、賃借人に不利な特約を無効とする規定が置かれています。

カエルさん

・造作買取請求権については例外で、特約で排除できます。ここが引っかけになります。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・借地権とは建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことで、この目的があるときに借地借家法が適用されます。
・民法のままでは借主の立場が弱く、短い期間で追い出されかねません。生活や事業の基盤である建物を守るために、特別法で借主を手厚く保護しています。
・目的が「建物の所有」かどうかがすべての入口です。ここを満たさなければ、存続期間30年や更新の規定は一切使えません。

イ　×　誤り

・駐車場は建物を建てないので借地権にあたらず、借地借家法は適用されません。民法の賃貸借の規定によることになります。
・保護の対象が「建物」だからです。守るべき建物がなければ、存続期間や更新を特別扱いする理由がありません。
・資材置場や青空駐車場が定番の出題例。「土地を借りたら必ず借地借家法」ではない、と覚えてください。

ウ　○　正しい

・借地借家法は民法の特則を定めて賃借人を保護する法律で、随所に「賃借人に不利な特約は無効」という強行規定が置かれています。
・土地や建物を借りる側は貸す側に比べて交渉力が弱く、不利な条件をのまされがちだからです。迷ったら「借主に有利なほうが正しい」と考えると当たりやすくなります。
・ただし例外もあります。造作買取請求権は強行規定の対象外で、特約で排除でき、賃借人に不利でも有効です。ここが最大の引っかけです。

エ　×　誤り

・借地は借地上の建物の登記があれば第三者に対抗できます。土地（借地権自体）の登記は不要です。
・賃貸人には賃借権の登記に協力する義務がなく、土地の登記を待っていては借主が保護されないからです。そこで自分だけでできる建物の登記で足りるとしました。
・建物の登記は借地権者本人の名義でなければならず、配偶者や子の名義では対抗できません（判例）。

オ　○　正しい

・借家は登記がなくても建物の引渡しがあれば、その後にその建物について物権を取得した者に対抗できます。
・実際に住み始めていれば外から見て分かるので、買おうとする側も気づけます。借主に登記を求めなくても取引の安全は保てる、という発想です。
・「借地は建物の登記、借家は引渡し」の対比が最頻出。入れ替えた選択肢に注意してください。