「借地権（存続期間・更新）（借地借家法）」とは？わかりやすく解説

「借地権」をわかりやすく解説

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借地権とは？

・借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権のこと（借地借家法2条1号）。

存続期間

・当初は30年、1回目の更新後は20年、2回目以降は10年です。契約でこれより長くはできますが、短くする定めは無効になります。

・くわしくは「借地権の存続期間」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

更新

・更新には合意更新・請求更新・使用継続による更新の3つがあり、後の2つは建物がある場合に限り認められます。設定者が更新を拒むには正当の事由が必要です。

・くわしくは「借地契約の更新」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

正当の事由の判断要素

考慮される事情

・借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情（主たる要素）

・借地に関する従前の経過

・土地の利用状況

・立退料の申出（財産上の給付の申出）

 

建物の再築による期間の延長

・存続期間の満了前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続する建物を築造したときは、借地権設定者の承諾があるときに限り、承諾の日か築造の日のいずれか早い日から20年間存続します（法7条1項）。

・くわしくは「建物の再築による期間の延長」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

借地権の対抗力

・借地権の登記がなくても、借地上の建物の登記があれば第三者に対抗できます。登記は借地権者本人の名義でなければならず、家族名義では対抗できません。

・くわしくは「借地権の対抗力」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

建物買取請求権

・存続期間が満了し契約の更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対して建物等を時価で買い取るべきことを請求できます（法13条）。請求だけで売買が成立する形成権です。

・くわしくは「建物買取請求権」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	借地権の存続期間は、30年である。
イ	借地権の存続期間を20年と定めることができる。
ウ	借地契約を最初に更新したときの期間は、20年である。
エ	建物がなくても、借地契約の更新を請求できる。
オ	借地上の建物が他人名義で登記されていても、借地権を対抗できる。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	×	×

 

ア　○　正しい

・借地権の存続期間は30年です。契約でこれより長い期間を定めることはできますが、短くはできません。
・建物を建てて使うには長い期間が必要で、短期間で明渡しを迫られると借主が建物への投資を回収できないからです。
・「長くするのは自由、短くするのは不可」という一方通行の規制です。40年と定めれば40年、これは有効な特約になります。

イ　×　誤り

・30年より短い期間の定めは無効となり、期間は30年になります。20年と定めることはできません。
・借地借家法の規定に反して借地権者に不利な特約は無効とされているためです（法9条）。借主を守るための強行規定です。
・「契約全体が無効になる」のではなく、「その期間の定めだけが無効になって30年になる」という結論の出方も確認しておいてください。

ウ　○　正しい

・更新後の期間は、最初の更新が20年、2回目以降は10年です。いずれも契約でこれより長くすることはできます。
・当初は建物を建てる負担が大きいので30年と長く取り、その後は建物の残りの寿命も短くなるため段階的に短くなる、という組み立てです。
・「30年→20年→10年」とセットで覚えるのが定石。順番や数字を入れ替えた選択肢が繰り返し出ます。

エ　×　誤り

・更新の請求も、期間満了後の使用継続による更新も、建物がある場合に限り認められます。建物がなければ更新されません。
・借地借家法が守ろうとしているのは土地そのものではなく、その上に建てた建物だからです。建物が滅失していれば、保護すべき対象がなくなります。
・なお更新請求があっても、借地権設定者が遅滞なく異議を述べれば更新を阻止できます。ただしその異議には正当の事由が必要です。

オ　×　誤り

・建物の登記は借地権者本人の名義である必要があり、他人名義では対抗できません（判例）。
・登記名義が違うと、土地を買おうとする第三者から見て誰が借地権者なのか分からず、公示の役目を果たさないからです。取引の安全を守る要請です。
・配偶者や子の名義でも対抗できないのが定番の引っかけ。一方で、登記の種類は表示に関する登記でも足ります。