「定期借地権（借地借家法）」とは？わかりやすく解説

「定期借地権」をわかりやすく解説

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定期借地権とは？

・定期借地権とは、契約の更新がなく、期間の満了により確定的に終了する借地権のこと。

・借地借家法には3種類の定期借地権が定められています。

3種類の定期借地権

項目	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
存続期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
用途	制限なし	専ら事業用 （居住用は不可）	制限なし
契約の方式	公正証書による等書面 （電磁的記録も可）	公正証書に限る	書面は不要
終了時の建物	更地にして返す	更地にして返す	建物を相当の対価で譲渡
根拠	法22条	法23条	法24条

 

一般定期借地権

・存続期間を50年以上として、更新がない・築造による延長がない・建物買取請求をしない旨を定めるものです。特約は公正証書による等書面でしなければなりません（法22条）。

・くわしくは「一般定期借地権」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

事業用定期借地権

・事業用定期借地権とは、専ら事業の用に供する建物の所有を目的として、存続期間を10年以上50年未満として設定する借地権のこと。契約は公正証書によらなければならず、居住用の建物には使えません。

・くわしくは「事業用定期借地権」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

建物譲渡特約付借地権

・設定後30年以上を経過した日に、借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めるものです。この特約により借地権が消滅します。書面は不要です（法24条）。

・くわしくは「建物譲渡特約付借地権」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

一時使用目的の借地権

・一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、存続期間・更新・建物買取請求権・定期借地権などの規定が適用されません（法25条）。

・くわしくは「一時使用目的の借地権」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	一般定期借地権の存続期間は、50年以上である。
イ	事業用定期借地権は、公正証書で契約しなければならない。
ウ	事業用定期借地権は、賃貸マンションを建てる目的でも使える。
エ	建物譲渡特約付借地権は、書面で契約しなければならない。
オ	定期借地権では、期間が来ても契約が更新される。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	○	×	×	×

 

ア　○　正しい

・一般定期借地権は、存続期間を50年以上として設定する場合に、更新等がない旨を定めることができます。
・更新のない借地権を認める代わりに、借主には50年という長い期間を保障する、というバランスの取り方です。
・3種類の期間は「一般＝50年以上／事業用＝10年以上50年未満／建物譲渡特約付＝30年以上」。数字の入れ替えが最頻出です。

イ　○　正しい

・事業用定期借地権の設定契約は公正証書によってしなければなりません。3種類のうち、これだけが公正証書に限定されています。
・期間が短く更新もないため借主の不利益が大きく、公証人を関与させて内容を確かめさせる趣旨です。
・一般定期借地権は「公正証書による等書面」＝書面であればよく、建物譲渡特約付借地権は書面すら不要。この3段階で整理してください。

ウ　×　誤り

・対象は専ら事業の用に供する建物で、居住の用に供するものは除かれます。賃貸マンションは居住用なので設定できません。
・借主が生活の本拠を失う場面にまで更新のない借地権を認めるべきではない、という判断です。住まいには手厚い保護を残しています。
・引っかけの定番は賃貸マンションや社宅。オーナーにとっては「事業」でも、建てる建物の用途が居住用なら使えない、と押さえましょう。

エ　×　誤り

・建物譲渡特約付借地権には書面の要件がありません。口頭でも設定でき、「書面でなければならない」は誤りです。
・期間満了時に建物を相当の対価で譲り受ける仕組みなので借主は投資を回収でき、更地にして返す他の2つほど不利益が大きくないためです。
・「一般＝書面／事業用＝公正証書／建物譲渡特約付＝方式の定めなし」。方式が問われたら、この3つの区別で答えられます。

オ　×　誤り

・定期借地権は契約の更新がなく、期間の満了によって確定的に終了します。更新される、が誤りです。
・普通の借地権は更新が続いて土地が半永久的に戻らないため、貸す側が土地を出しにくくなっていました。確実に戻る類型を用意して土地の供給を増やす狙いです。
・更新がないことに加え、建物の築造による存続期間の延長も建物買取請求もない、という3点セットで定めます。