「大規模滅失の復旧（区分所有法）」とは？わかりやすく解説

「大規模滅失の復旧」をわかりやすく解説

大規模滅失の復旧とは？

・マンションが火事や地震で壊れたとき、元どおりに直すことを復旧といいます。

・区分所有法は、建物の価格の2分の1を境にして扱いを分けています。

区分	滅失の程度
小規模滅失	建物の価格の2分の1以下に相当する部分の滅失
大規模滅失	建物の価格の2分の1を超える部分の滅失

 

小規模滅失のとき

・小規模滅失であれば、各区分所有者が単独で、滅失した共用部分と自分の専有部分を復旧できます（区分所有法61条1項）。

・単独で共用部分を復旧した人は、他の区分所有者に対して、復旧に要した金額を持分の割合に応じて償還するよう請求できます（同条2項）。

大規模滅失の復旧決議

・大規模滅失のときは、単独で復旧することはできません。集会の決議が必要になります（区分所有法61条5項）。

項目	内容
定足数	区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有するものの出席
決議	出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上の多数

 

第六十一条第五項　…集会において、区分所有者…の過半数…の者であつて議決権の過半数…を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各三分の二以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。

賛成しなかった人の買取請求

・復旧決議の日から2週間を経過したときは、決議に賛成しなかった区分所有者は、賛成した区分所有者に対して、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求できます（区分所有法61条7項）。

・お金を出したくない人が、代金を受け取って出ていくことを選べるようにした仕組みです。

決議がされないまま時間が過ぎたら

・大規模滅失にあたる場合で、建物の一部が滅失した日から6か月以内に復旧決議も建替え決議もされないときは、各区分所有者が、他の区分所有者に対して時価での買取りを請求できます（区分所有法61条14項）。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合を、大規模滅失という。
イ	小規模滅失のときは、各区分所有者が単独で復旧できる。
ウ	大規模滅失の復旧は、出席した区分所有者の3分の2以上の賛成で決議できる。
エ	復旧決議に賛成しなかった者は、決議の日から2週間後に買取請求ができる。
オ	大規模滅失の後、3か月以内に決議がないと各区分所有者が買取請求できる。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	○	○	○	×

 

ア　○　正しい

・・2分の1を超える部分の滅失が大規模滅失です（区分所有法61条5項）。
・2分の1以下であれば小規模滅失となり、各区分所有者が単独で復旧できます。
・ちょうど2分の1のときは「超える」にあたらないため小規模滅失です。境目の扱いに注意しましょう。

イ　○　正しい

・・単独で復旧できます（区分所有法61条1項）。滅失した共用部分と自分の専有部分が対象です。
・復旧した人は、共用部分にかかった費用を持分の割合に応じて他の区分所有者に請求できます。
・ただし工事に着手するまでに集会の決議があったときは、単独ではできなくなります。

ウ　○　正しい

・・出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上で決議します（区分所有法61条5項）。
・区分所有者の過半数かつ議決権の過半数の出席という定足数も満たす必要があります。
・分母は「全体」ではなく「出席した人」です。ここが近年の改正で変わった大事な点です。

エ　○　正しい

・・2週間を経過したときに買取請求ができます（区分所有法61条7項）。相手は決議に賛成した区分所有者です。
・費用を負担したくない人が、代金を受け取って出ていく道を選べるようにした仕組みです。
・誰が請求できるかを明らかにするため、議事録には各区分所有者の賛否も記載します。

オ　×　誤り

・・正しくは6か月以内に決議がないときです（区分所有法61条14項）。3か月ではありません。
・話が進まないまま建物が放置されるのを防ぐための規定です。
・買取請求の期間は「決議から2週間」と「滅失から6か月」の2つがあります。混同しないようにしましょう。