「規約（区分所有法）」とは？わかりやすく解説

「規約」をわかりやすく解説

規約とは？

・規約とは、建物・敷地・附属施設の管理や使用に関する区分所有者相互間の事項を定めたルールのこと。

・法律に定めのない事項も、規約で定めることができます（法30条1項）。

カエルさん

・マンションごとの事情に合わせて、法律の原則を修正したり具体化したりするのが規約です。

規約の設定・変更・廃止の要件

・区分所有法第三十一条第一項では、以下のように規定されています。

規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。

カエルさん

・2026年4月の改正で「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」から「出席者の各4分の3以上」に変わりました。分母が全体から出席者になった点が最大の変更です。

規約で定められる事項

規約の保管と閲覧

カエルさん

・閲覧を請求できるのは「利害関係人」です。区分所有者に限られません。賃借人や購入希望者も含まれます。

規約及び集会の決議の効力

・規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生じます（法46条1項）。

・また、占有者は、建物・敷地・附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約・集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負います（法46条2項）。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・規約の設定・変更・廃止は、いずれも集会の決議によって行います。
・規約は法律に定めのない事項まで定められる強いルールなので、区分所有者の意思をまとめる集会の決議が必要とされています。
・例外は、最初に専有部分の全部を所有する分譲業者が公正証書により一定の事項（規約共用部分・規約敷地など）を定める場合だけです。

イ　○　正しい

・規約の設定・変更・廃止は、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議で行います。
・あわせて区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有する者の出席という定足数も必要です。決議要件と定足数はセットで押さえましょう。
・2026年4月の改正前は「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」と全体が分母でした。分母が出席者に変わった点が最大の変更です。

ウ　×　誤り

・規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その者の承諾が必要です。不要とする点が誤りです。
・多数決によって少数者の権利を一方的に奪えないようにするための歯止めです。
・この承諾は決議要件とは別に必要で、4分の3以上の賛成があっても承諾がなければ効力を生じません。「決議さえ通れば有効」とする記述は誤りです。

エ　×　誤り

・閲覧を請求できるのは利害関係人で、区分所有者に限られません。賃借人や購入希望者も含まれます。
・規約を保管する者は、正当な理由がある場合を除き閲覧を拒むことができません。
・保管するのは管理者、管理者がないときは建物を使用している区分所有者等です。保管場所は建物内の見やすい場所に掲示します。議事録も同じ扱いです。

オ　○　正しい

・規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生じます。
・買主ごとに規約が及ばないとすると建物の管理がばらばらになってしまうため、売買による買主にも当然に及ぶこととされています。
・さらに占有者（賃借人）も、建物等の使用方法については区分所有者と同一の義務を負います。「自分は決議に加わっていないから従わない」は通りません。