「借家権（存続期間・更新・解約）（借地借家法）」とは？わかりやすく解説

「借家権」をわかりやすく解説

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借家権とは？

・借家権とは、建物の賃貸借について借地借家法が適用される場合の賃借人の権利のこと。

・宅建試験では問12でほぼ毎年出題されます。

存続期間

・借家の存続期間には上限がなく、1年未満と定めると期間の定めがない賃貸借とみなされます（法29条）。契約が無効になるのではありません。

・くわしくは「建物賃貸借の存続期間」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

更新

・期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の通知をしないと、従前と同一の条件で更新されたものとみなされます（ただし期間は定めがないもの）。賃貸人からの更新拒絶には正当の事由が必要です。

・くわしくは「建物賃貸借の更新」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

解約の申入れ

・貸主からの解約の申入れは6か月の経過で終了し正当の事由が必要、借主からは民法により3か月で終了し正当の事由は不要です。

・くわしくは「解約の申入れ」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

正当の事由の判断要素

・貸主からの更新拒絶・解約の申入れには正当の事由が必要です。双方が建物を使う必要性を主たる要素に、従前の経過・建物の現況・立退料の申出を総合考慮します（法28条）。

・くわしくは「正当の事由」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

対抗力

・借家の対抗要件は建物の引渡しです。登記がなくても、引渡しを受けていれば新しい所有者に賃借権を主張できます（法31条）。

・くわしくは「建物賃貸借の対抗力」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

造作買取請求権

・貸主の同意を得て付けた造作を時価で買い取るよう請求できる権利です。ただし特約で排除でき、借主に不利でも有効です（法33条）。

・くわしくは「造作買取請求権」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

借賃増減額請求権

・家賃が不相当になったときに将来に向かって増減を請求できる権利です。増額しない特約は有効、減額しない特約は無効となります（法32条）。

・くわしくは「借賃増減額請求権」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

建物賃貸借終了の場合の転借人の保護

・原賃貸借が期間満了・解約の申入れで終わるときは、貸主は転借人に通知しなければ終了を対抗できず、通知の日から6か月で転貸借が終了します（法34条）。

・くわしくは「転借人の保護」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	建物の賃貸借で期間を6か月と定めると、期間の定めがない契約とみなされる。
イ	建物の賃貸借の期間には、50年という上限がある。
ウ	貸主が更新を断るには、正当の事由が必要である。
エ	借主が解約を申し入れるときも、正当の事由が必要である。
オ	造作買取請求権は、特約でなくすことができる。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	×	○

 

ア　○　正しい

・期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされます。6か月はこれにあたります。
・短い期間を定めて頻繁に追い出されるのを防ぐためです。期間の定めがない契約になると、賃貸人からの解約には6か月前の申入れと正当の事由が必要になり、借主に有利です。
・「無効になって1年になる」のではなく「期間の定めなしになる」点が要注意。定期建物賃貸借なら1年未満でも有効という例外もあわせて押さえましょう。

イ　×　誤り

・借家の存続期間に上限はありません。民法604条の50年の制限は建物の賃貸借には適用されないと定められているためです。
・長く借り続けたい借主にとって上限があると不利になるので、あえて外しています。ここでも借主を保護する発想が働いています。
・借家は「上限なし・1年未満は期間の定めなし」。借地の「30年より短くできない」と混同しないようにしましょう。

ウ　○　正しい

・賃貸人からの更新拒絶の通知や解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければすることができません。
・住まいや店舗を失うと借主の生活・事業が立ち行かなくなるからです。貸主の都合だけで契約を終わらせられないようにしています。
・正当の事由は、双方が建物の使用を必要とする事情を主たる要素に、従前の経過・利用状況・建物の現況・立退料の申出を総合考慮して判断します。立退料を出せば当然に認められるわけではありません。

エ　×　誤り

・正当の事由が必要なのは賃貸人からの更新拒絶・解約の場合だけで、賃借人からの解約には不要です。
・借地借家法は弱い立場の借主を守るための法律なので、守られる側の借主に足かせをはめる理由がないからです。
・「賃貸人からか、賃借人からか」で結論が変わります。賃貸人からの解約は申入れから6か月で終了、賃借人からは民法により3か月で終了、という期間の違いもセットで覚えましょう。

オ　○　正しい

・造作買取請求権の規定は借地借家法の強行規定の対象から外れているため、特約で排除できます。賃借人に不利な特約でも有効です。
・造作は借主が自分の便宜のために付けたもので、必ず買い取らせるところまで保護する必要はないと考えられたためです。
・借地の建物買取請求権は借地権者に不利な特約が無効なのと正反対。「造作は外せる、建物は外せない」と対比で覚えてください。