「建物賃貸借の更新（借地借家法）」とは？わかりやすく解説

「建物賃貸借の更新」をわかりやすく解説

建物賃貸借の更新とは？

・期間の定めがある建物賃貸借で、当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

更新後は期間の定めがないものになる

・更新されたときの条件は従前と同じですが、期間だけは「定めがないもの」になります（借地借家法26条1項ただし書）。

項目	更新後
賃料・用法などの条件	従前と同一
期間	定めがないものとなる

 
 

通知をしても更新されることがある

・更新拒絶の通知をした場合でも、期間満了後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、更新されたものとみなされます（借地借家法26条2項）。

場面	結論
通知をしなかった	更新されたものとみなす
通知はしたが、使用継続に遅滞なく異議を述べなかった	更新されたものとみなす
通知をし、使用継続に遅滞なく異議を述べた	契約は終了する

 
 

賃貸人からの更新拒絶には正当の事由がいる

・賃貸人からの更新拒絶の通知は、正当の事由があると認められる場合でなければすることができません（借地借家法28条）。

• 賃貸人・賃借人が建物の使用を必要とする事情
• 賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況及び建物の現況
• 立退料などの財産上の給付の申出

期間についての注意点

・期間を1年未満と定めた建物賃貸借は、期間の定めがない建物賃貸借とみなされます（借地借家法29条1項）。

・また、賃貸借の上限を50年とする民法604条は適用されません（同条2項）。50年を超える期間も定められます。

定めた期間	扱い
6か月	期間の定めがないものとみなされる
1年	そのまま1年
60年	そのまま60年（上限はない）

 
 

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	更新しない旨の通知は、期間が満了する6か月前までにする。
イ	通知をしないと、従前と同じ期間で更新される。
ウ	貸主から更新を拒むには、正当の事由がいる。
エ	借主から更新を拒むときも、正当の事由がいる。
オ	期間を1年未満と定めると、期間の定めがない賃貸借とみなされる。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	×	○

 

ア　○　正しい

・・そのとおりです。通知は期間満了の1年前から6か月前までの間にしなければなりません（借地借家法26条1項）。
・借主が次の住まいを探す時間を確保するため、期限が区切られています。
・「3か月前まで」に置き換える引っかけが出ます。借家は6か月前までと覚えましょう。

イ　×　誤り

・・誤りです。条件は従前と同一ですが、期間だけは定めがないものになります（借地借家法26条1項ただし書）。
・借主を保護するための法定更新なので、期間で区切らず続く形にしています。
・「2年契約なら更新後も2年」という選択肢は誤りです。期間だけ扱いが違う点が狙われます。

ウ　○　正しい

・・そのとおりです。賃貸人からの更新拒絶の通知には正当の事由が必要です（借地借家法28条）。
・建物を失うと生活や営業の基盤がなくなるため、借主の側が強く保護されています。
・立退料の申出は考慮要素のひとつで、それだけで正当の事由になるわけではありません。

エ　×　誤り

・・誤りです。正当の事由が必要なのは賃貸人から更新を拒むときだけです。
・借地借家法は賃借人を保護する法律なので、賃借人の側に重い要件は課しません。
・「当事者双方に必要」とする選択肢は誤りです。どちら向きの話かを必ず確認しましょう。

オ　○　正しい

・・そのとおりです。期間を1年未満とする建物賃貸借は、期間の定めがないものとみなされます（借地借家法29条1項）。
・短い期間で追い出されることを防ぎ、借主の居住を安定させるためです。
・定期建物賃貸借では1年未満の期間も有効に定められます。普通か定期かで結論が変わります。