「借賃増減額請求権（借地借家法）」とは？わかりやすく解説

「借賃増減額請求権」をわかりやすく解説

借賃増減額請求権とは？

・借賃増減額請求権とは、家賃が不相当になったときに、将来に向かって額の増減を請求できる権利のこと（法32条1項）。

・貸主からも借主からも請求できます。貸主からなら増額請求、借主からなら減額請求です。

請求できる場合

・条文は、家賃が不相当になる原因として次の3つを挙げています。

不相当となる原因

土地や建物に対する租税その他の負担の増減

土地や建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動

近くの同じような建物の家賃と比べて不相当になったこと

 

・請求できるのは将来に向かっての分だけです。過去にさかのぼって差額を取り戻すことはできません。

特約の効力

・一定期間家賃を増額しない旨の特約があるときは、その定めに従います（法32条1項ただし書）。貸主は増額を請求できません。

・これに対して、一定期間家賃を減額しない旨の特約は無効と解されています。32条1項本文が「契約の条件にかかわらず」請求できるとしており、ただし書が例外にしているのは増額しない特約だけだからです。

特約	効力	理由
一定期間増額しない	有効	ただし書が明記（借主に有利）
一定期間減額しない	無効	借主に不利で本文に反する

 

協議が調わないとき

・増額請求を受けた借主は、裁判が確定するまで、自分が相当と認める額を払っておけば足ります（法32条2項）。

・裁判で正当とされた額に足りなければ、不足額に年1割の利息を付けて支払います。

・減額請求を受けた貸主も同じで、確定までは相当と認める額を請求でき、受け取りすぎていたときは年1割の利息を付けて返します（法32条3項）。

定期建物賃貸借の特則

・定期建物賃貸借において借賃の改定に係る特約があるときは、法32条は適用されません（法38条9項）。

・したがって定期借家では、減額しない旨の特約も有効になります。普通借家との違いとして問われます。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	家賃の増額請求は、貸主からしかできない。
イ	一定期間、家賃を増額しないという特約は有効である。
ウ	一定期間、家賃を減額しないという特約も有効である。
エ	家賃の増減は、過去にさかのぼって請求できる。
オ	増額の協議が調わない間、借主は相当と認める額を払えばよい。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
×	○	×	×	○

 

ア　×　誤り

・借主からもできます。法32条1項は「当事者は」と定めており、貸主からの増額請求も借主からの減額請求も認めています。
・相場が下がったときに借主が救われないのでは、公平を欠くからです。
・正しくは「貸主からも借主からも請求できる」です。片方だけとする選択肢は誤りです。

イ　○　正しい

・そのとおりです。増額しない旨の特約があるときはその定めに従います（法32条1項ただし書）。
・借主にとって有利な特約なので、そのまま効力を認めてよいと考えられているからです。
・反対に「減額しない」という特約は借主に不利なので無効です。向きで結論が逆になります。

ウ　×　誤り

・無効です。32条1項ただし書が例外としているのは増額しない特約だけで、減額しない特約は本文に反します。
・借主に不利になるため、特約で減額請求権を奪うことは認められません。
・正しくは「減額しない特約は無効」です。ただし定期借家で借賃改定の特約があるときは32条が適用されず有効になります。

エ　×　誤り

・さかのぼれません。条文は「将来に向かって」増減を請求できると定めています（法32条1項）。
・過去の分まで動かすと、すでに終わった支払を後から覆すことになり、取引が不安定になるからです。
・正しくは「将来に向かってのみ請求できる」です。「請求の時から」という点も押さえましょう。

オ　○　正しい

・そのとおりです。裁判が確定するまでは、自分が相当と認める額を支払えば足ります（法32条2項）。
・裁判が長引く間、借主が一方的に高い額を強いられるのを避ける趣旨です。
・確定後に不足があれば、年1割の利息を付けて支払います。「払わなくてよい」ではない点に注意しましょう。