「不動産取得税の課税標準の特例（地方税法）」とは？わかりやすく解説

「不動産取得税の課税標準の特例」をわかりやすく解説

課税標準とは？

・税額は「課税標準×税率」で決まります。この課税標準は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）です。

・実際に売買した金額ではない点に注意しましょう。評価額は時価より低めに付けられることが多く、その評価額を基準に税額を計算します。

新築住宅は1200万円を控除

・一定の新築住宅を取得した場合、課税標準から一戸あたり1200万円が控除されます（地方税法73条の14）。

・つまり評価額が1200万円までなら、控除によって課税標準がゼロになり、住宅部分の不動産取得税はかかりません。マイホーム取得の負担を抑えるためのしくみです。

宅地の課税標準は2分の1

・住宅の敷地などの宅地を取得したときは、課税標準が価格の2分の1になります（時限的な特例）。土地の評価額そのものを半分にして計算するイメージです。

・土地についてのこの特例と、建物についての1200万円控除は別のものです。土地は2分の1、建物は1200万円控除と、対象ごとに区別して覚えましょう。

免税点

・課税標準となる額が一定額に満たないときは、そもそも課税されません。これを免税点といいます（地方税法73条の15の2）。少額の取得にまで課税しないためのしくみです。

取得の区分	免税点
土地の取得	16万円
家屋（新築・増築など建築）	66万円
家屋（売買などその他）	34万円

 

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	課税標準は、実際に売買した金額である。
イ	新築住宅は課税標準から1200万円が控除される。
ウ	課税標準が免税点未満でも課税される。
エ	土地を取得したときの免税点は16万円である。
オ	課税標準の特例を使うと税率が下がる。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
×	○	×	○	×

 

ア　×　誤り

・誤りです。課税標準は原則固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産評価額）で、実際の売買金額ではありません。
・時価や購入価格を基準にすると取引ごとに評価がぶれるため、統一された評価額を使います。
・「税額＝課税標準×税率」で、この課税標準が評価額である点は取得税・固定資産税に共通します。

イ　○　正しい

・正しいです。要件を満たす新築住宅は、一戸あたり1,200万円を課税標準から控除できます。
・認定長期優良住宅なら、さらに手厚く1,300万円が控除されます。
・これは税額ではなく課税標準から引く控除で、評価額が1,200万円以下なら取得税は実質ゼロになります。

ウ　×　誤り

・誤りです。課税標準が免税点未満なら課税されません。免税点は「これ未満なら課税しない」という下限額です。
・不動産取得税の免税点は、土地16万円、家屋の建築66万円、売買などその他34万円です。
・少額の取得にまで課税する事務負担を避けるための仕組み、と理解しておきましょう。

エ　○　正しい

・正しいです。土地取得の免税点は16万円です（令和8年度に引き上げられた現行の額）。
・家屋は建築（新築・増改築）が66万円、売買などその他が34万円です。
・古い教材の「10万・23万・12万」は引き上げ前の旧額なので、混同しないよう注意しましょう。

オ　×　誤り

・誤りです。特例で下がるのは課税標準のほうで、税率は下がりません。
・たとえば宅地評価の土地は課税標準が価格の2分の1になりますが、税率自体は変わりません。
・「特例＝課税標準を減らす」「税率は原則どおり」と切り分けると、この手の引っかけに強くなります。