「借地契約の更新（借地借家法）」とは？わかりやすく解説

「借地契約の更新」をわかりやすく解説

借地契約の更新とは？

・借地契約の更新とは、借地権の存続期間が満了しても、従前と同一の条件で契約が続くことをいいます。更新には3つの形があります。

更新の形	内容	建物
合意更新	当事者が合意して更新する	不要
請求更新	借地権者が更新を請求する（法5条1項）	必要
使用継続による更新	満了後も借地権者が土地を使い続ける（法5条2項）	必要

 
 

建物があることが条件

・借地借家法5条では、以下のように規定されています。

借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、…従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。

更新を拒むには正当の事由が要る

・請求更新も使用継続による更新も、借地権設定者が遅滞なく異議を述べれば阻止できます。ただしその異議には正当の事由が必要です（法6条）。

考慮される事情

・双方が土地の使用を必要とする事情（主たる要素）

・借地に関する従前の経過

・土地の利用状況

・立退料の申出（財産上の給付の申出）

 
 

更新後の期間

・更新後の期間は、1回目が20年、2回目以降は10年です（法4条）。

区分	期間
1回目の更新後	20年（契約でこれより長くできる）
2回目以降の更新後	10年（契約でこれより長くできる）

 
 

更新がないときの建物買取請求権

・存続期間が満了し契約の更新がないときは、借地権者は建物等を時価で買い取るべきことを請求できます（法13条1項）。

項目	内容
性質	形成権。請求すれば当然に売買契約が成立する
価格	時価
債務不履行で解除されたとき	行使できない
特約	借地権者に不利な特約は無効

 
 

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	建物がなくても、借地契約の更新を請求できる。
イ	借地権設定者は、理由がなくても更新を拒める。
ウ	立退料を払えば、必ず正当の事由が認められる。
エ	更新後の期間を10年と定める合意は、常に有効である。
オ	更新がないときは、建物を時価で買い取るよう請求できる。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
×	×	×	×	○

 

ア　×　誤り

・正しくは、更新の請求は建物がある場合に限り認められます（法5条1項）。
・借地借家法が守ろうとしているのは土地ではなく建物だからです。
・満了後の使用継続による更新も同じく建物が必要です。合意更新だけが例外です。

イ　×　誤り

・正しくは、異議を述べるには正当の事由が必要です（法6条）。
・双方が土地を使う必要性を主軸に、従前の経過や土地の利用状況も考慮されます。
・「遅滞なく異議を述べればよい」と書かれていたら、正当の事由が抜けていないか確認しましょう。

ウ　×　誤り

・正しくは、立退料は補完的な要素にすぎません（法6条）。払えば当然に認められるわけではありません。
・中心になるのは、双方が土地の使用を必要とする事情です。
・「必ず」「当然に」と書かれた選択肢は疑いましょう。総合判断だというのが結論です。

エ　×　誤り

・正しくは、1回目の更新では20年より短い定めは無効になり、20年になります（法4条、9条）。
・2回目以降の更新であれば10年が原則なので、10年の定めは有効です。
・「常に」が入ると誤りになる典型です。何回目の更新かで結論が変わります。

オ　○　正しい

・借地権者は建物買取請求権を行使できます（法13条1項）。価格は時価です。
・請求すれば当然に売買契約が成立する形成権で、相手の承諾は要りません。
・ただし借地権者の債務不履行で解除された場合は行使できません。ここが引っかけです。