「価格形成要因と地域分析・個別分析」とは？わかりやすく解説

「価格形成要因と地域分析・個別分析」をわかりやすく解説

価格形成要因とは？

・不動産の価格は、さまざまな条件によって動きます。この価格に影響を与える条件を価格形成要因といいます。

・鑑定評価は、この要因を分析することから価格を求めていきます。

3つの要因（一般的・地域・個別）

・価格形成要因は、はたらく範囲の広さで3つに分けられます。

要因	内容
一般的要因	景気・金利・人口など、社会全体にはたらく要因
地域要因	交通・環境など、その地域の価格水準を決める要因
個別的要因	角地・地形・道路づけなど、その不動産だけの要因

 

・広い要因から狭い要因へと、だんだん対象を絞り込んでいきます。

地域分析と標準的使用

・地域分析とは、その不動産が属する地域について、どんな使われ方が標準的かを明らかにする作業です。

・ここで判定するのが標準的使用で、たとえば「この一帯は中低層の住宅地として使うのが標準」といった見方です。

個別分析と最有効使用

・個別分析は、対象不動産そのものの個別的要因を分析し、最も効果的な使い方を判定する作業です。

・ここで判定するのが最有効使用です。その不動産を最大限に活かせる使い方を前提に価格を求めるのが、鑑定評価の基本的な考え方です。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	価格形成要因は一般的・地域・個別に分かれる。
イ	個別的要因は社会全体に広くはたらく要因だ。
ウ	地域分析では標準的使用を判定する。
エ	個別分析では最有効使用を判定する。
オ	個別分析では、その地域の標準的使用を判定する。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	○	×

 

ア　○　正しい

・正しいです。価格形成要因は、はたらく範囲の広さで一般的・地域・個別の3つに分かれます。
・広い要因から狭い要因へと絞り込みます。
・3つの区分を押さえましょう。

イ　×　誤り

・誤りです。社会全体に広くはたらくのは一般的要因です。
・個別的要因は、角地や地形などその不動産だけにはたらく要因です。
・広さの違いで取り違えないようにしましょう。

ウ　○　正しい

・正しいです。地域分析では、その地域の標準的使用を判定します。
・「この一帯は住宅地として使うのが標準」といった見方です。
・地域分析と標準的使用はセットで覚えます。

エ　○　正しい

・正しいです。個別分析では、対象不動産の最有効使用を判定します。
・最大限に活かせる使い方を前提に価格を求めます。
・個別分析と最有効使用はセットです。

オ　×　誤り

・誤りです。標準的使用を判定するのは地域分析です。
・個別分析で判定するのは、対象不動産の最有効使用です。
・2つの対応を取り違えないようにしましょう。