「賃借権の対抗要件（民法）」とは？わかりやすく解説

「賃借権の対抗要件」をわかりやすく解説

賃借権の対抗要件とは？

・借りている不動産が売られたとき、新しい所有者から「出ていってほしい」と言われることがあります。これに対して「借りている」と主張できる要件が対抗要件です。

不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

民法の原則は「賃借権の登記」

・民法605条は、不動産の賃貸借を登記すれば第三者に対抗できると定めています。

・ところが、賃貸人には賃借権の登記に協力する義務がありません（判例）。借主だけでは登記できないため、実際にはほとんど使われていません。

借地借家法の特則

・そこで借地借家法が、登記に代わる対抗要件を用意しています。

場面	対抗要件	根拠
借地	借地上の建物の登記	借地借家法10条1項
借家	建物の引渡し	借地借家法31条

 
 

対抗要件を備えるとできること

・対抗要件を備えた賃借人は、第三者に対して次の請求ができます（民法605条の4）。

場面	できる請求
第三者が占有を妨害している	妨害の停止の請求
第三者が不動産を占有している	返還の請求

 
 

対抗できるとどうなるか

・対抗要件を備えていれば、不動産が譲渡されても賃貸人たる地位が譲受人に移転し、賃借人はそのまま使い続けられます（民法605条の2第1項）。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	不動産の賃貸借は、登記をすれば第三者に対抗できる。
イ	貸主は、借主から求められれば賃借権の登記に応じる義務がある。
ウ	借地では、建物の登記があれば借地権を対抗できる。
エ	借家では、建物の引渡しを受ければ賃借権を対抗できる。
オ	対抗要件を備えた借主でも、不法占拠者に明渡しを求められない。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	○	×

 

ア　○　正しい

・そのとおりです。民法605条が定める原則です。
・賃借権は債権ですが、登記という公示があれば第三者にも主張できるとされています。
・実際には登記できないことが多く、借地借家法の特則が使われます。原則と現実を分けて押さえましょう。

イ　×　誤り

・義務はありません（判例）。賃貸人に登記への協力義務は認められていません。
・正しくは「協力する義務はなく、借主だけでは登記できない」です。
・だからこそ借地借家法が建物の登記や引渡しを対抗要件としています。理由とセットで覚えましょう。

ウ　○　正しい

・そのとおりです。借地権の登記がなくても、土地の上に自分名義の建物を登記していれば対抗できます（借地借家法10条1項）。
・建物は自分のものなので、借主だけで登記できるという点がこの制度の要です。
・登記の名義が家族のものだと対抗できません。名義を入れ替えた選択肢が定番です。

エ　○　正しい

・そのとおりです。建物の賃貸借は引渡しがあれば効力を生じます（借地借家法31条）。
・住み始めていること自体が公示になる、という考え方です。
・借地は「建物の登記」、借家は「建物の引渡し」。入れ替えた選択肢に注意しましょう。

オ　×　誤り

・求められます。対抗要件を備えた賃借人は返還の請求ができます（民法605条の4）。
・正しくは「妨害の停止や返還を第三者に請求できる」です。改正で明文化されました。
・逆に、対抗要件を備えていない賃借人はこれらの請求ができません。前提条件を確認しましょう。