「注視区域（国土利用計画法）」とは？わかりやすく解説

「注視区域」をわかりやすく解説

注視区域とは？

・注視区域とは、土地の適正な利用と地価の上昇防止のため、一定の土地の売買契約や土地の賃貸借契約などの両当事者が、契約前に都道府県知事等に届け出ることを必要としている区域のこと。

カエルさん

・この届出のことを「事前届出」といい、「土地の利用目的が適正か否か」と「土地に関する権利の移転又は設定の対価の額が適正か否か」が審査されます。

注視区域とその他の区域の違い

・注視区域と監視区域はほぼ同じですが、規制の厳しさが監視区域よりも弱くなっているという違いがあります。監視区域と事前届出が必要な土地の面積や審査される項目が異なるため、両区域の違いに注意しましょう。

・注視区域における事前届出が必要となる面積は「事後届出が必要な区域（注視区域・監視区域・規制区域以外のすべて地域のこと）」と同じとなっています。

注視区域の指定

・注視区域は、都道府県知事等が土地利用審査会の意見を聞いて指定します。ただし、規制区域と監視区域以外の区域で指定します。

・注視区域は5年以内の期限を定めて指定され、再指定を行うことができます。

・国土利用計画法第二十七条の二では、注視区域の指定について以下のように規定されています。

都道府県知事は、当該都道府県の区域のうち、地価が一定の期間内に社会的経済的事情の変動に照らして相当な程度を超えて上昇し、又は上昇するおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当し、これによつて適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる区域（第十二条第一項の規定により規制区域として指定された区域又は第二十七条の六第一項の規定により監視区域として指定された区域を除く。）を、期間を定めて、注視区域として指定することができる。

事前届出が必要な場合と不要な場合

・注視区域の事前届出は、①事前届出が必要な種類の契約であって、②一定の面積以上の土地の売買・賃貸などの契約で必要となります。

①事前届出が必要な種類の契約

・注視区域における土地に関する権利の移転または設定の契約で、対価の授受があるものは事前届出が必要です。

・以下に挙げるものが、事前届出の必要となる主な契約です。

• 売買（予約を含む）、交換
• 譲渡担保、代物弁済
• 形成権の譲渡
• 一時金の授受がある地上権、賃借権の設定

・抵当権の設定は、事前届出が不要となるので注意しましょう。

②面積要件

・注視区域において、以下の面積以上の土地の売買や賃貸は事前届出の対象となります。

• 市街化区域：2,000㎡
• 市街化調整区域と非線引き区域：5,000㎡
• 都市計画区域外：10,000㎡

・土地の面積は、契約の両当事者の面積で判断します。

・例えば、Aが所有する市街化区域の土地（3000㎡）をBCDに1000㎡ずつ売る場合、Aが譲渡する3,000㎡が2,000㎡以上であるため、事前届出が必要となります。

カエルさん

・BCDの面積（1,000㎡）だけで判断する「事後届出が必要な区域」と異なり、Aが売る面積でも判断する点に注意しましょう。

・面積要件を満たしていない土地の売買契約や土地の賃貸借契約の場合であっても、当事者の一方が物理的・計画的一体性をもって取引する場合には、事前届出が必要となります。

・例えば、Eがマンションを建てるための土地を集めるために、土地を4人から300㎡ずつ購入する場合、Eと売り主4人は事前届出を行う必要があります。

事前届出が不要な場合

・事前届出が不要な主な場合は、以下のものが挙げられます。

• 契約の当事者の一方または双方が国や地方公共団体の場合
• 農地法第3条1項の許可があった場合
• 民事調停法の調停に関する場合
• 遊休土地を買い取る場合

事前届出の方法

・注視区域で土地の売買や賃貸などをする両当事者は、契約を締結する前に市町村長を経由して都道府県知事等に届け出る必要があります。

・注視区域における事前届出では、契約の年月日、土地の利用目的、土地に関する権利の移転又は設定の対価の額などの事項を届け出る必要があります。

・注視区域において事前届出の内容を変更した場合、土地に関する権利の移転又は設定の対価の額を減額する場合以外、再度事前届出を行う必要があります。

注視区域における事前届出の審査

・注視区域における事前届出では、土地の利用目的及び土地に関する権利の移転又は設定の対価の額が審査の対象になります。

勧告

・都道府県知事等は、土地の利用目的または土地に関する権利の移転又は設定の対価の額が不適切であると考えられる場合、土地利用審査会の意見を聞いて、届出があった日から起算して6週間以内に勧告または不勧告の通知をします。

・注視区域において都道府県知事等は、勧告を受けた者に対し、勧告に基づいて講じた措置について報告をさせることができます。

・注視区域において都道府県知事等は、勧告に基づいて土地売買等の契約の締結が中止された場合、土地に関する権利の処分についてのあっせん（買い手の紹介などをすること）などの措置を講ずるよう努めなければなりません。

罰則

・注視区域において事前届出をした者が勧告に従わない場合も、契約は有効で、罰則もありません。一方で、都道府県知事等は、勧告に従わない旨や勧告内容を公表することができます。

カエルさん

・事前届出を行わなかった場合や偽りの届出をした場合には、契約は有効ですが、罰則の適用があります。
・事前届出に対する勧告があったら、罰則の適用はないという点に注意しましょう。

・注視区域における事前届出の契約の効果と罰則