「建物賃貸借の対抗力（借地借家法）」とは？わかりやすく解説

「建物賃貸借の対抗力」をわかりやすく解説

建物賃貸借の対抗力とは？

・建物賃貸借の対抗力とは、建物を借りていることを新しい所有者などの第三者に主張できる効力のこと。

・民法の原則では、賃借権を第三者に主張するには賃借権の登記が必要です（民法605条）。しかし、貸主に登記に協力する義務はなく、借主が登記を備えるのは現実には困難でした。

対抗要件は「建物の引渡し」

・建物の賃貸借は、登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後にその建物について物権を取得した者に対して効力を生じます（法31条）。

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

・つまり、実際に鍵を受け取って住み始めていればそれだけで対抗できます。表札を出す必要も、住民票を移す必要もありません。

建物が売られたらどうなるか

・引渡しを受けた後に建物が売られた場合、借主は新しい所有者に対して借りていると主張でき、住み続けられます。

・このとき、賃貸人たる地位は新しい所有者に移転します（民法605条の2第1項）。敷金に関する権利義務も新しい貸主に引き継がれます。

・ただし、新しい貸主が借主に賃料を請求するには、所有権の移転の登記が必要です（民法605条の2第3項）。登記を見ないと、借主は誰に払えばよいか分からないからです。

借地・民法との比べ方

・対抗要件は、借地・借家・民法で内容が違います。まとめて確認しておきましょう。

	対抗要件	根拠
民法の原則	賃借権の登記	民法605条
借地	借地上の建物の登記	借地借家法10条1項
借家	建物の引渡し	借地借家法31条

 

借主に不利な特約は無効

・法31条は強行規定とされており、これに反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは無効です（法37条）。

第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。

・たとえば「建物が売却された場合、借主は新所有者に賃借権を主張しない」という特約は無効です。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	借家の対抗要件は、建物の引渡しである。
イ	賃借権の登記がなければ、新しい所有者に対抗できない。
ウ	建物が売られると、貸主の地位は買主に移る。
エ	新しい貸主が賃料を請求するには、所有権の移転登記が必要である。
オ	借主は対抗力を主張しないという特約は、有効である。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	○	×

 

ア　○　正しい

・そのとおりです。建物の賃貸借は、登記がなくても引渡しがあれば第三者に対抗できます（法31条）。
・借主が賃借権の登記を備えるのは現実には難しいため、住み始めるだけでよいことにして借主を保護しています。
・借地の対抗要件は「借地上の建物の登記」です。借家の「引渡し」と入れ替えた選択肢に注意しましょう。

イ　×　誤り

・登記がなくても対抗できます。建物の引渡しを受けていれば足ります（法31条）。
・民法605条の原則では登記が必要ですが、借地借家法がこれをやわらげています。
・正しくは「引渡しを受けていれば、登記がなくても対抗できる」です。民法の原則だけで判断すると誤ります。

ウ　○　正しい

・そのとおりです。対抗要件を備えた建物が譲渡されると、賃貸人たる地位は譲受人に移転します（民法605条の2第1項）。
・借主は誰が貸主かを選べない立場なので、契約関係をそのまま引き継がせて保護しています。
・敷金に関する権利義務も新しい貸主に引き継がれます。あわせて押さえておきましょう。

エ　○　正しい

・そのとおりです。賃貸人たる地位の移転は、所有権の移転の登記をしなければ借主に対抗できません（民法605条の2第3項）。
・登記がないと、借主は誰に払えばよいか分からず、二重に払う危険があるからです。
・「借主が対抗するには登記が不要、新貸主が請求するには登記が必要」。向きで結論が変わります。

オ　×　誤り

・無効です。法31条に反し借主に不利な特約は効力を生じません（法37条）。
・特約で外せるなら、引渡しを対抗要件とした意味がなくなってしまうからです。
・正しくは「借主に不利なので無効」です。37条が守るのは31条・34条・35条で、造作買取請求権の33条は含まれません。