「専属専任媒介契約（宅建業法）」とは？わかりやすく解説

「専属専任媒介契約」をわかりやすく解説

専属専任媒介契約とは？

・専属専任媒介契約とは、専任媒介契約のうち、依頼者が業者の探した相手方以外の者と契約できない旨の特約を含むもののこと（施行規則15条の9第2号）。

・つまり、他の業者に重ねて依頼できないうえに、自分で見つけた相手と契約すること（自己発見取引）もできません。

専任媒介契約との違い

・専任媒介契約と比べると、違うのは次の3点だけです。

項目	専任媒介契約	専属専任媒介契約
他の業者への依頼	できない	できない
自己発見取引	できる	できない
有効期間	3か月まで	3か月まで
指定流通機構への登録	7日以内	5日以内
業務処理状況の報告	2週間に1回以上	1週間に1回以上

 
 

業者の義務が重くなる理由

・依頼者は、自分で買主を見つけても、その相手と直接契約することができません。業者に完全に任せきりになる形です。

・そのぶん、業者の側にはより早い登録とより頻繁な報告が求められています（施行規則15条の10、宅建業法34条の2第9項かっこ書き）。

有効期間と更新

・有効期間の上限は専任媒介契約と同じく3か月で、依頼者の申出があったときに限り更新できます。

項目	内容
上限	3か月
長く定めたとき	3か月に短縮されます
更新	依頼者の申出が必要（自動更新の特約は無効）

 
 

媒介契約書に書く「措置」

・専属専任媒介契約を結んだときは、依頼者が業者の探した相手方以外の者と契約したときの措置を媒介契約書に記載しなければなりません（施行規則15条の9第2号）。

・約束を破って自己発見取引をしたときに、違約金を支払うといった内容が書かれます。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	専属専任媒介契約では、自分で買主を見つけても契約できない。
イ	専属専任媒介契約では、5日以内にレインズへ登録する。
ウ	業務の処理状況は、2週間に1回報告すればよい。
エ	専属専任媒介契約の有効期間は、6か月まで定められる。
オ	専属専任媒介契約でも、他の業者に重ねて依頼できる。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	○	×	×	×

 

ア　○　正しい

・専属専任媒介契約は、業者が探した相手方以外の者と契約できない旨の特約を含む契約です。自己発見取引はできません。
・専任媒介契約なら自己発見取引はできます。名前が似ていますが、この一点で結論が分かれます。
・そのかわり、業者の側には早い登録と頻繁な報告が求められます。

イ　○　正しい

・指定流通機構への登録は、契約を結んだ日から5日以内です（施行規則15条の10）。
・この日数の計算でも休業日は数に入れません。専任媒介の7日と同じ扱いです。
・「専属専任は5日」「専任は7日」。数字の入れ替えがそのまま誤りの選択肢になります。

ウ　×　誤り

・誤りです。正しくは、専属専任媒介契約では1週間に1回以上報告しなければなりません。
・依頼者が業者に任せきりになるため、経過を知らせる間隔が専任媒介より短くされています。
・2週間に1回以上でよいのは専任媒介契約のほうです。

エ　×　誤り

・誤りです。正しくは、上限は専任媒介契約と同じ3か月です。
・6か月と定めても、その期間は3か月に短縮されます。契約自体が無効になるわけではありません。
・期間のルールは専任媒介とまったく同じです。違うのは登録と報告の数字だけです。

オ　×　誤り

・誤りです。正しくは、専属専任媒介契約は専任媒介契約の一種なので、他の業者に重ねて依頼することはできません。
・そのうえで自己発見取引まで禁じたものが専属専任媒介契約です。禁止が二重になっていると考えましょう。
・重ねて依頼できるのは一般媒介契約だけです。