宅建業法とは？宅建の宅地建物取引業法をわかりやすく解説！

「宅地建物取引業法」をわかりやすく解説

宅建業法とは？

・宅地建物取引業法（宅建業法）とは、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことで、購入者等の利益の保護と流通の円滑化を図る法律のこと。

・宅建試験では50問中20問（問26〜問45）が出題される、最も配点の大きい分野です。

宅建業法の全体像

段階	内容
①　そもそも宅建業か	宅地建物取引業の定義🔗、宅地の定義
②　営業するための資格	免許🔗、宅地建物取引士🔗、専任の宅建士の設置🔗
③　お金の担保	営業保証金🔗、宅地建物取引業保証協会🔗
④　取引のルール	媒介契約🔗、重要事項の説明（35条書面）🔗、37条書面🔗
⑤　業者が売主のときの上乗せ規制	8種制限（クーリング・オフ🔗、手付金等の保全措置🔗　など）

 

まず押さえたい3つのポイント

①　自ら貸借は宅建業にあたらない

	売買	交換	貸借
自ら	該当する	該当する	該当しない
代理	該当する	該当する	該当する
媒介	該当する	該当する	該当する

 

②　35条書面と37条書面の違い

項目	35条書面	37条書面
タイミング	契約成立まで	契約成立後、遅滞なく
相手	取得者・借主側のみ	契約の当事者（双方）
宅建士の説明	必要	不要
宅建士の記名	必要	必要

 

③　8種制限は「業者が自ら売主」のときだけ

🔗
・8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合にだけ適用されます。

8種制限

・クーリング・オフ

・損害賠償額の予定等の制限（代金の2割まで）

・手付の額の制限等（代金の2割まで）

・手付金等の保全措置

・自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限

・契約不適合責任についての特約の制限

・割賦販売契約の解除等の制限

・所有権留保等の禁止

 

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	8種制限は、業者が自ら売主のときに適用される。
イ	買主も業者のときは、8種制限が適用される。
ウ	35条書面は契約の前、37条書面は契約の後に交付する。
エ	37条書面は、宅建士が説明しなければならない。
オ	自ら貸借を行うには、免許が必要である。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	×	×

 

ア　○　正しい

・8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合にだけ適用されます。
・クーリング・オフ、手付の額の制限、損害賠償額の予定等の制限、契約不適合責任の特約の制限などがこれにあたります。
・媒介や代理として関わるだけの取引には適用されません。まず「自ら売主か」を確認するのが手順です。

イ　×　誤り

・買主が宅建業者であるときは適用されません。プロどうしの取引まで保護する必要がないからです。
・住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置も、買主が業者なら不要です。同じ発想で整理できます。
・一方、35条書面や37条書面は買主が業者でも必要です（35条は説明を省略できるだけ）。「業者相手なら全部不要」ではない点に注意しましょう。

ウ　○　正しい

・35条書面は契約が成立するまでの間に交付して説明し、37条書面は契約が成立した後、遅滞なく交付します。
・35条書面は「買うかどうかを決めるための情報」、37条書面は「決まった内容を残す書面」と考えると順番を間違えません。
・どちらも宅建士の記名が必要ですが、説明が必要なのは35条書面だけです。

エ　×　誤り

・37条書面に説明義務はありません。宅建士がしなければならないのは記名だけです。
・交付する義務を負うのは宅建業者であり、宅建士が交付しなければならないわけでもありません。
・35条書面は「説明＋記名＋取引士証の提示」、37条書面は「記名」のみ。この差が繰り返し問われます。

オ　×　誤り

・自ら貸借は宅建業にあたらないため、免許は不要です。自分のビルやアパートを他人に貸す行為がこれにあたります。
・宅建業になるのは、宅地建物の売買・交換を自ら行う場合と、売買・交換・貸借の代理・媒介を行う場合です。
・転貸（サブリース）も自ら貸借にあたり免許は不要です。「他人の物件を借りて貸すなら必要」という引っかけに注意しましょう。