「手付の額の制限（宅建業法）」とは？わかりやすく解説

「手付の額の制限」をわかりやすく解説

手付の額の制限とは？

・手付の額の制限とは、宅建業者が自ら売主となる売買契約で、代金の10分の2（2割）を超える手付を受領できないという規制のことです（宅建業法39条1項）。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。

・たとえば代金3000万円なら、受け取れる手付は600万円までです。

適用されるのは業者が売主のときだけ

・この規制は8種制限のひとつです。売主が宅建業者で、かつ買主が宅建業者でない場合にだけ適用されます。

売主	買主	39条の適用
宅建業者	一般の人	適用される
宅建業者	宅建業者	適用されない
一般の人	一般の人（業者が媒介）	適用されない

 
 

受け取った手付は必ず解約手付になる

・宅建業者が自ら売主として手付を受け取ったときは、その手付がいかなる性質のものであっても、次の解除ができます（宅建業法39条2項）。

だれが	どうやって解除するか
買主	手付を放棄して解除する
売主（宅建業者）	手付の倍額を現実に提供して解除する

 
 

解除ができなくなる時期

・手付による解除は、相手方が契約の履行に着手した後はできなくなります（宅建業法39条2項ただし書）。

・基準になるのは相手方が着手したかどうかです。自分がすでに着手していても、相手方がまだ着手していなければ解除できます。

買主に不利な特約は無効

・39条2項に反する特約で買主に不利なものは無効です（同条3項）。

特約の例	効力
売主は手付の同額を返せば解除できる	無効（買主に不利）
買主は履行の着手前でも解除できない	無効（買主に不利）
売主は履行の着手後は解除できない	有効（買主に有利）

 
 

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	宅建業者が売主なら、手付は代金の2割まで受け取れる。
イ	売主の業者は、手付の同額を返せば解除できる。
ウ	買主は、手付を放棄して契約を解除できる。
エ	相手方が契約の履行に着手した後でも、手付で解除できる。
オ	業者どうしの売買にも、手付の額の制限が適用される。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	×	×

 

ア　○　正しい

・・そのとおりです。宅建業者が自ら売主となるときは、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領できません（宅建業法39条1項）。
・手付が大きすぎると、買主が手付を放棄して契約をやめる自由を失うからです。
・代金3000万円なら600万円までです。「3割まで」と数字を変える引っかけが出ます。

イ　×　誤り

・・誤りです。正しくは、売主の宅建業者は手付の倍額を現実に提供して解除します（宅建業法39条2項）。
・買主は手付を失うのですから、売主も同じだけの負担を負うという釣り合いです。
・「同額を返す」「口頭で倍額を提供すると伝える」はどちらも足りません。現実の提供が必要です。

ウ　○　正しい

・・そのとおりです。受け取った手付は、その性質を問わず解約手付として扱われます（宅建業法39条2項）。
・契約書に「証約手付とする」と書いてあっても、解約手付として解除できます。
・ただし相手方が履行に着手した後は解除できません。時期の制限とセットで覚えましょう。

エ　×　誤り

・・誤りです。正しくは、相手方が履行に着手した後は解除できません（宅建業法39条2項ただし書）。
・準備を進めた相手を、あとから一方的に振り出しに戻すのは酷だからです。
・基準は「相手方」の着手です。自分が着手していても、相手が未着手なら解除できます。

オ　×　誤り

・・誤りです。正しくは、宅建業者相互間の取引には適用されません（宅建業法78条2項）。
・8種制限は、取引に慣れていない買主を守るための規制だからです。
・「売主が業者・買主が業者でない」ときだけ働く、という前提を毎回確認しましょう。