「媒介契約（宅建業法）」とは？わかりやすく解説

「媒介契約」をわかりやすく解説

媒介契約とは？

・媒介契約とは、宅地建物取引業者が、宅地又は建物の取引の相手方を探すことを依頼者から依頼される契約のこと。

・宅建業者は、売買又は交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。

3種類の媒介契約

種類	他の業者への重ねての依頼	自己発見取引
一般媒介契約	できる	できる
専任媒介契約	できない	できる
専属専任媒介契約	できない	できない

 

専任媒介契約・専属専任媒介契約の規制

・どちらも有効期間は3か月が上限で、更新には依頼者の申出が必要です。指定流通機構への登録は専任媒介が7日以内、専属専任媒介が5日以内、業務処理状況の報告は専任媒介が2週間に1回以上、専属専任媒介が1週間に1回以上です。

・くわしくは「専任媒介契約」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

・くわしくは「専属専任媒介契約」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

媒介契約書に記載する事項

・物件の表示、売買すべき価額、重ねての依頼の許否と明示義務の存否、建物状況調査のあっせん、有効期間と解除、指定流通機構への登録、報酬に関する事項などを記載します。記名押印するのは宅建士ではなく宅建業者です。

・くわしくは「媒介契約書の記載事項」とは？わかりやすく解説をご覧ください。

申込みがあったときの報告

・媒介契約を締結した宅建業者は、目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければなりません。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	建物の貸借の媒介でも、媒介契約書を交付しなければならない。
イ	専任媒介契約の有効期間は、3か月を超えられない。
ウ	専任媒介契約では、7日以内にレインズに登録する。
エ	専任媒介契約では、2週間に1回以上報告する。
オ	一般媒介契約では、申込みがあっても報告しなくてよい。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
×	○	○	○	×

 

ア　×　誤り

・媒介契約書の作成・交付が義務づけられているのは売買・交換の媒介と代理だけで、貸借は対象外です。
・専任媒介の期間の制限や、指定流通機構への登録義務も貸借には適用されません。
・書面には宅建業者が記名押印します。宅建士の記名ではない点も引っかけどころです。

イ　○　正しい

・専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は3か月が上限です。これより長く定めても期間が3か月に短縮されるだけで、契約全体が無効になるわけではありません。
・更新は依頼者の申出があったときに限りでき、更新後も3か月を超えられません。自動更新の特約は無効です。
・一般媒介契約には期間の制限がありません。

ウ　○　正しい

・指定流通機構への登録は、専任媒介は契約締結の日から7日以内、専属専任媒介は5日以内です。
・いずれも休業日は算入しません。単純な暦日ではなく営業日で数える点に注意しましょう。
・登録したら、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡し、契約が成立したら遅滞なくその旨を機構へ通知します。

エ　○　正しい

・業務の処理状況の報告は、専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上です。
・依頼者を1社に縛る度合いが強いほど、登録の期限も報告の間隔も短くなる、と結びつけて覚えると混乱しません。
・報告の方法に決まりはなく、口頭でも構いません。これに反する特約は無効です。

オ　×　誤り

・売買・交換の申込みがあったときは、媒介契約の種類を問わず、遅滞なく依頼者に報告しなければなりません。一般媒介でも必要です。
・定期的な処理状況の報告義務が専任・専属専任だけに課されるのと混同しないようにしましょう。
・この報告義務に反する特約は無効です。