「地上権（民法）」とは？わかりやすく解説

「地上権」をわかりやすく解説

カエルさん

・地上権は、他人の土地を使って建物などを所有できる権利です。同じ「土地を借りる」でも、債権である賃借権より借り手に強く、宅建では賃借権とのちがいがよく問われます。

地上権とは？

・地上権とは、他人の土地において工作物や竹木を所有するために、その土地を使用する物権です（民法265条）。
・たとえば、他人の土地の上に自分のビルや橋、地下に地下鉄を通すような場合に使われます。
・建物の所有を目的とする地上権は、借地借家法の「借地権」にあたり、存続期間などは借地借家法で保護されます。

カエルさん

・「他人の土地を使う」点は賃借権と同じですが、地上権は物権（土地を直接支配する権利）なので、より強い権利です。

地上権と賃借権のちがい

・地上権は物権、賃借権は債権です。この違いから、次のような差が生まれます。

・たとえば地上権者は、土地の所有者の承諾がなくても、地上権を第三者に譲り渡したり土地を貸したりできます。

地代・存続期間・消滅

・地代（土地の使用料）は地上権の要素ではなく、無償の地上権も有効です（民法266条）。
・存続期間を定めなかったときは、まず慣習により、慣習もなければ当事者の請求により裁判所が20年以上50年以下の範囲で定めます（268条）。
・地上権が消滅したとき、地上権者は工作物や竹木を収去して土地を原状に復することができます。ただし土地所有者が時価で買い取る旨を通知したときは、正当な理由がなければ拒めません（269条）。

カエルさん

・「地代は要素でない（無償でもよい）」「譲渡・転貸が自由」は、賃借権と対比してよく出るポイントです。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・・地上権は他人の土地を使用する物権です（265条）。
・工作物や竹木を所有するための権利です。
・賃借権（債権）よりも強い権利です。

イ　×　誤り

・・地上権は物権なので、承諾なく自由に譲渡・転貸できます。
・承諾が必要なのは債権である賃借権のほうです。
・ここが地上権と賃借権の大きな違いです。

ウ　×　誤り

・・地代は地上権の要素ではなく、無償の地上権も有効です（266条）。
・賃借権と違い、必ずしも有償ではありません。
・「地代は要素でない」と押さえましょう。

エ　○　正しい

・・建物所有目的の地上権は借地借家法の「借地権」にあたります。
・存続期間などが借地借家法で保護されます。
・賃借権による借地権と同じ扱いです。

オ　○　正しい

・・地上権は物権なので登記請求権があります。
・賃借権では賃貸人に登記への協力義務はありません。
・登記できるかどうかも両者の違いです。