「宅地建物取引業者の免許（宅建業法）」とは？わかりやすく解説

「宅地建物取引業者の免許」をわかりやすく解説

宅地建物取引業者の免許とは？

・宅地建物取引業者の免許とは、宅地建物取引業を営もうとする者が受けなければならない、国土交通大臣又は都道府県知事の免許のこと。

・宅地建物取引業法第三条第一項では、以下のように規定されています。

宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。

カエルさん

・大臣免許か知事免許かは「事務所がいくつの都道府県にあるか」だけで決まります。取引をする場所や物件の場所は関係ありません。

大臣免許と知事免許

免許の有効期間と更新

カエルさん

・更新の申請をしたのに審査が終わらないまま期限が来ても、免許が切れて営業できなくなることはありません。処分が出るまで前の免許が生き続けます。

無免許事業等の禁止

・宅地建物取引業法第十二条では、以下のように規定されています。

事務所とは？

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カエルさん

・本店は宅建業をやっていなくても事務所になる、支店は宅建業をやっているものだけが事務所になる。この非対称が問われます。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・2以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県内にのみ設置する場合はその知事の免許です。
・基準は事務所の所在地であって、取引する物件の所在地や取引の規模ではありません。
・同じ県内にいくつ事務所を置いても知事免許のままです。事務所の数ではなく、またがる都道府県の数で決まります。

イ　×　誤り

・知事免許でも全国の物件を扱えます。営業できる区域が免許の種類で決まるわけではありません。
・免許の区別は、その業者を監督する行政庁を決めるためのものにすぎないからです。
・「知事免許はその都道府県内でしか営業できない」は典型的な誤りです。他県に事務所を置くときだけ免許換えが必要になります。

ウ　○　正しい

・免許の有効期間は5年です。引き続き営業するには更新を受けなければなりません。
・更新の申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までに行います。
・宅地建物取引士証も5年ですが、宅建士の登録には有効期間がありません。3つを混同しないようにしましょう。

エ　×　誤り

・更新の申請をしたのに満了日までに処分がされないときは、従前の免許が処分がされるまで効力を持ちます。営業を止める必要はありません。
・行政側の事務の遅れによって業者が不利益を受けるのは不合理だからです。
・その後に更新されると、新しい有効期間は従前の有効期間の満了日の翌日から起算します。空白期間も上乗せも生じません。

オ　×　誤り

・本店は常に事務所にあたります。本店自体で宅建業を営んでいなくても、支店で営んでいれば本店も事務所として扱われます。
・本店は支店を統括する立場にあり、宅建業の業務にも関与していると考えられるためです。
・逆に、支店は宅建業を営んでいなければ事務所にあたりません。営業保証金の額にも影響するので、扱いの違いを押さえましょう。