「免許換え（宅建業法）」とは？わかりやすく解説

「免許換え」をわかりやすく解説

免許換えとは？

・免許換えとは、事務所の設置状況が変わったことによって免許権者が変わるため、新しい免許権者から改めて免許を受けることのこと（宅地建物取引業法7条）。

・宅地建物取引業者の免許は、事務所を1つの都道府県だけに置くなら都道府県知事、2以上の都道府県に置くなら国土交通大臣が出します（法3条1項）。

免許換えが必要になる3つの場合

・法7条1項は、免許換えが必要になる場合を3つ挙げています。

事務所の変化	新しい免許権者
大臣免許の業者が、1つの都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなったとき	その都道府県の知事
知事免許の業者が、その都道府県の事務所を廃止して他の1つの都道府県に事務所を設置したとき	移転先の都道府県知事
知事免許の業者が、2以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったとき	国土交通大臣

 

新しい免許の申請と有効期間

・免許換えは、新しい免許権者に対して免許を申請して行います（法4条1項）。今の免許権者に「換えてください」と届け出るのではありません。

・免許換えによって受けた免許の有効期間は、その免許を受けた日から5年です（法3条2項）。従前の免許の残りの期間を引き継ぐわけではありません。

従前の免許は効力を失う

・免許換えによって新しい免許を受けたときは、従前の免許はその効力を失います（法7条1項）。

宅地建物取引業者が第三条第一項の免許を受けた後次の各号の一に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において同項の規定により国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けたときは、その者に係る従前の国土交通大臣又は都道府県知事の免許は、その効力を失う。

免許換えをしないとどうなるか

・免許換えが必要なのに新しい免許を受けていないことが判明したときは、免許権者は免許を取り消さなければなりません（法66条1項5号）。

・「取り消すことができる」ではなく必要的な取消しである点に注意してください。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	免許換えは、事務所の設置状況が変わったときに必要になる。
イ	大臣免許の業者の事務所が1つの県だけになると、知事免許に換える。
ウ	免許換えをすると、従前の免許は効力を失う。
エ	免許換え後の免許は、従前の免許の残りの期間だけ有効である。
オ	免許換えをしなくても、免許を取り消されることはない。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	○	○	×	×

 

ア　○　正しい

・免許換えは事務所の設置状況が変わって免許権者が変わるときに必要になります（宅建業法7条1項）。
・免許権者は事務所を置く都道府県の数で決まるため、事務所が動けば免許権者も変わります。
・取引をした場所や物件の所在地は関係ありません。基準は事務所だけだと押さえましょう。

イ　○　正しい

・その都道府県の知事の免許を受けることになります（宅建業法7条1項1号）。
・1つの都道府県にのみ事務所を置く業者は知事免許、というのが法3条1項の原則だからです。
・逆に知事免許の業者が2以上の都道府県に事務所を持つと大臣免許になります。向きを入れ替えた選択肢に注意しましょう。

ウ　○　正しい

・新しい免許を受けたときに従前の免許は効力を失います（宅建業法7条1項）。
・免許を2つ同時に持つことはなく、新しい免許を受けた時点で古いほうが自動的に失効します。
・「古い免許を返納するまで有効」といった言い回しは誤りです。条文どおり押さえましょう。

エ　×　誤り

・新しい免許の有効期間は、その免許を受けた日から5年です（宅建業法3条2項）。
・免許換えで受けるのも法3条1項の免許なので、有効期間の原則がそのまま適用されます。
・正しくは「新たに5年」です。残りの期間を引き継ぐという引っかけがよく出ます。

オ　×　誤り

・免許換えをしていないことが判明したときは、免許を取り消さなければなりません（宅建業法66条1項5号）。
・免許権者の異なる業者を放置すると、監督が及ばなくなってしまうためです。
・正しくは「必要的な免許取消しの事由になる」です。「できる」ではなく「しなければならない」点も押さえましょう。