「低廉な空家等の売買の特例（宅建業法）」とは？わかりやすく解説

「低廉な空家等の売買の特例」をわかりやすく解説

カエルさん

・令和6年7月1日から今の形になった特例です。800万円以下と33万円という数字が問われます。

低廉な空家等の売買の特例とは？

・低廉な空家等の売買の特例とは、代金が800万円以下の宅地・建物の売買・交換の媒介について、通常の上限を超えて報酬を受け取れるという決まりのこと。

・報酬額を定めた国土交通大臣の告示（昭和45年建設省告示第1552号）の第七・第八に置かれています。

カエルさん

・安い物件ほど報酬も少なくなりますが、調査や現地確認の手間は値段では変わりません。それでは業者が空き家の取引を引き受けなくなってしまうため、下限側を底上げした特例です。

対象になる「低廉な空家等」

・対象になるかどうかは、金額だけで決まります。

カエルさん

・名前は「空家等」ですが、空き家である必要はありません。ここはよく狙われます。

媒介と代理の上限額

・特例を使うと、依頼者から受け取れる報酬の上限は次のようになります。

・たとえば代金500万円の宅地を媒介した場合、原則の計算では「500万円×3％＋6万円＝21万円」、消費税を上乗せして23万1000円が上限です。特例を使えば33万円まで受け取れます。

カエルさん

・特例は「受け取らなければならない」ものではなく、媒介に要する費用を勘案して受け取ることができるというものです。必ず33万円になるわけではありません。

あらかじめ説明して合意する

・特例を使うには、媒介契約・代理契約を結ぶときに、あらかじめ依頼者に報酬額を説明し、合意しておく必要があります。

・国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に明記されている手続です。

カエルさん

・あとから「この物件は特例の対象なので33万円です」と言い出すことは認められません。契約の前に伝えて納得してもらう、という順番です。

・なお、報酬を受け取れる相手は依頼者であり、売主に限られません。買主から媒介を依頼されている場合も、買主から特例の額まで受け取れます。

貸借の特例との違い

・空家等の特例には、売買・交換のものと貸借のものがあります。混同しないよう整理しておきましょう。

・くわしくは報酬に関する制限（売買・交換）と報酬に関する制限（貸借）もあわせて確認してください。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・・そのとおりです。売買の代金額（交換のときは価額）が800万円以下であれば低廉な空家等にあたります。
・金額は税抜きで判定します。交換する物件の価額に差があるときは、高いほうの価額で判定します。
・令和6年7月1日より前は「400万円以下」でした。古い数字と入れ替えて出題されることがあります。

イ　×　誤り

・・誤りです。低廉な空家等にあたるかどうかは金額だけで決まり、使用の状態は問いません。
・現に人が住んでいる家でも、代金が800万円以下であれば特例の対象になります。
・「空家等」という名前に引きずられて「空き家でなければならない」と判断させる、典型的なひっかけです。

ウ　○　正しい

・・そのとおりです。特例を使うときの上限は30万円の1.1倍にあたる33万円です。
・原則の計算で出した額を超えて受け取れますが、この33万円を超えることはできません。
・30万円が本体、それに消費税を上乗せして33万円、という組み立てを押さえておきましょう。

エ　×　誤り

・・誤りです。代理の上限は、特例で計算した金額の2倍、つまり66万円以内です。
・売買・交換の代理は媒介の2倍まで、という原則がそのまま特例にも当てはまります。
・相手方からも報酬を受けるときは、合計額が66万円を超えてはいけない点も原則どおりです。

オ　×　誤り

・・誤りです。媒介契約・代理契約を結ぶときに、あらかじめ依頼者に報酬額を説明し、合意しておく必要があります。
・通常より高い報酬になるため、契約後のトラブルを防ぐ趣旨で求められている手続です。
・「あとから説明すればよい」「合意は不要」とする選択肢は誤りだと判断できるようにしましょう。