「法定地上権（民法）」とは？わかりやすく解説

「法定地上権」をわかりやすく解説

法定地上権とは？

・法定地上権とは、抵当権の実行で土地と建物の所有者が別々になったとき、建物のために法律上当然に成立する地上権です（民法388条）。

土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。

・当事者が地上権を設定する契約をしていなくても、要件を満たせば当然に成立するのがポイントです。

なぜ必要なのか

・土地と建物は別々の不動産です。競売で土地だけ他人のものになると、建物には土地を使う権利がなく、取り壊すしかなくなります。

・せっかく使える建物を壊すのは、社会全体から見ても大きな損失です。そこで、建物のために土地を使う権利を法律が用意しました。

成立要件は4つ

・次の4つをすべて満たすと成立します。

要件	内容
①	抵当権の設定時に土地の上に建物がある
②	土地と建物が同一の所有者に属する
③	土地・建物の一方または双方に抵当権が設定された
④	競売で土地と建物の所有者が別々になった

 

・特に①がよく狙われます。抵当権を設定した時点で建物が建っていることが必要で、更地に抵当権を設定した後で建物を建てても成立しません。

地代は裁判所が定める

・法定地上権が成立すると、建物の所有者は土地を使い続けられます。建物を壊さずに済むわけです。

・地代の額は、当事者の請求により裁判所が定めます（民法388条後段）。当事者どうしで折り合いがつかないときの調整です。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	更地に抵当権を設定した後で建物を建てても、法定地上権は成立する。
イ	法定地上権は、建物を取り壊さずに残すための制度だ。
ウ	抵当権の設定時に土地と建物の所有者が別々でも成立する。
エ	競売しても土地と建物の所有者が同じままなら、成立しない。
オ	地代の額が決まらないときは、裁判所が定める。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
×	○	×	○	○

 

ア　×　誤り

・成立しません。法定地上権には設定時に土地の上に建物が存在することが必要で、後から建てても要件を欠きます（388条）。
・成立要件は①設定時に建物が存在②土地建物が同一所有者③一方か双方に抵当権④競売で所有者が別々、の4つです。
・更地への設定は、更地評価で融資した抵当権者の期待を守るためにも成立を認めません。

イ　○　正しい

・そのとおり。土地の利用権がないと建物は収去（取り壊し）するしかなくなるため、これを防ぐ制度です。
・自分の土地上の建物には普通は土地利用権を設定しないので、競売で所有者が分かれると建物が使えなくなります。
・社会経済上の損失を避けるために地上権を法律上当然に発生させる、という趣旨です。

ウ　×　誤り

・成立しません。抵当権の設定時に土地と建物が同一の所有者に属することが必要です（388条）。
・別々の所有者なら、すでに賃借権など何らかの土地利用権があるはずで、法定地上権で保護する必要がないからです。
・「設定時に同一所有者」は4要件の中でも特に問われるポイントです。

エ　○　正しい

・そのとおり。競売の結果、土地と建物の所有者が別々になることが成立要件の一つです（388条）。
・所有者が同じままなら、自分の土地を自分で使えるので地上権を認める必要がありません。
・要件④にあたる部分で、所有者が分かれてはじめて土地利用権の問題が生じます。

オ　○　正しい

・そのとおり。地代は当事者の請求により裁判所が定めます（388条後段）。
・法定地上権は法律上当然に発生するため、当事者間で地代の合意ができていないことがあるからです。
・地上権は無償ではなく地代が発生する、という点もあわせて押さえましょう。