「宅地建物取引業」とは？わかりやすく解説

「宅地建物取引業」をわかりやすく解説

宅地建物取引業とは？

・宅地建物取引業とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換、又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもののこと。

・宅地建物取引業法第二条第二号では、以下のように規定されています。

宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。

取引の態様と宅建業の該当性

・条文を整理すると、以下のようになります。

	売買	交換	貸借
自ら	該当する	該当する	該当しない
代理	該当する	該当する	該当する
媒介	該当する	該当する	該当する

 

「業として行う」とは？

・業として行うとは、不特定多数の者を相手方として、反復継続して行うことをいいます。

要素	内容
不特定多数	相手方が限定されていないこと。特定の相手だけに行う場合は該当しにくくなります
反復継続	繰り返し行うこと。1回限りの取引でも、区画割りして分譲するような場合は反復継続性が認められます

 

宅建業法における「宅地」とは？

・宅地建物取引業法第二条第一号では、宅地について以下のように規定されています。

宅地　建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法第八条第一項第一号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。

区分	宅地にあたるか
建物の敷地に供せられる土地	あたる（用途地域の内外を問いません）
用途地域内の土地	あたる（現に建物が建っていなくても、農地や山林であっても該当します）
用途地域内の道路、公園、河川、広場、水路	あたらない
用途地域外で建物の敷地でない土地	あたらない

 

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	自分の持っているアパートを人に貸すのは、宅建業にあたる。
イ	他人の建物の貸借を媒介するのは、宅建業にあたる。
ウ	用途地域内の農地は、宅建業法上の宅地にあたる。
エ	用途地域内の公園は、宅建業法上の宅地にあたる。
オ	1回だけの取引でも、宅建業にあたることがある。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
×	○	○	×	○

 

ア　×　誤り

・自ら貸借は宅建業の定義に含まれないため、宅建業にあたらず免許も不要です。
・宅建業になるのは、宅地建物の売買・交換を自ら行う場合と、売買・交換・貸借の代理・媒介を行う場合で、これを業として行うときです。
・転貸（サブリース）も自ら貸借にあたります。「他人の物件を借りて貸すから免許が要る」という引っかけに注意しましょう。

イ　○　正しい

・貸借であっても、代理・媒介として関わるなら宅建業にあたり、免許が必要です。
・自ら行う場合は売買・交換だけが宅建業で、貸借は除かれます。この非対称が定義の要です。
・「自ら＝売買・交換のみ」「代理・媒介＝売買・交換・貸借のすべて」と表の形で覚えると迷いません。

ウ　○　正しい

・用途地域内の土地は、道路・公園・河川・広場・水路に使われているものを除き、すべて宅地として扱われます。現況が農地でも宅地です。
・用途地域は市街化を図る区域なので、いずれ建物の敷地になることが予定されているためです。
・用途地域外では建物の敷地に供せられる土地だけが宅地です。現に建物が建っていなくても、建てる目的で取引されていれば宅地にあたります。

エ　×　誤り

・用途地域内でも、道路・公園・河川・広場・水路に使われている土地は宅地から除かれます。公園は宅地にあたりません。
・法律に道路・公園・河川と書かれ、政令で広場と水路が加えられています。5つセットで覚えましょう。
・これらは公共の用に供される施設で、建物の敷地になることが予定されていないためです。

オ　○　正しい

・「業として行う」といえるかは、不特定多数の者を相手に反復継続して行う意思があるかで判断します。契約の回数だけで決まるものではありません。
・自分の土地を区画割りして不特定多数に分譲する場合は、売り出しが1回でも反復継続性があるとされ、免許が必要になります。
・逆に、自社の従業員だけを相手にする場合など、不特定多数といえないときは宅建業にあたらないことがあります。