「クーリング・オフ（宅建業法）」とは？わかりやすく解説

「クーリング・オフ」をわかりやすく解説

クーリング・オフとは？

・クーリング・オフとは、宅建業者が自ら売主となる売買契約について、事務所等以外の場所で買受けの申込みをした買主が、申込みの撤回や契約の解除をすることができる制度のこと。

・落ち着いて考え直す機会を買主に与えるための制度です。

クーリング・オフができなくなる場合

場合	内容
8日の経過	書面でクーリング・オフができる旨及びその方法を告げられた場合において、その告げられた日から起算して8日を経過したとき
履行の完了	買主が物件の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったとき

 

クーリング・オフができない場所（事務所等）

・以下の場所で買受けの申込みをした場合は、クーリング・オフができません。

事務所等にあたる場所

・宅建業者の事務所

・事務所以外で継続的に業務を行うことができる施設を有する場所（専任の宅建士を置くべきもの）

・土地に定着する建物内に設けられた案内所（専任の宅建士を置くべきもの）

・売却の代理又は媒介の依頼を受けた他の宅建業者の事務所等

・買主が自ら申し出た場合の、その買主の自宅又は勤務する場所

 

申込みの場所と契約の場所が違うとき

申込みの場所	契約の場所	クーリング・オフ
事務所等	事務所等以外	できない
事務所等以外	事務所等	できる

 

クーリング・オフの方法と効果

項目	内容
方法	書面によって行います
効力の発生時期	書面を発した時（発信主義）
損害賠償・違約金	宅建業者は請求することができません
受領した金銭	宅建業者は速やかに返還しなければなりません
不利な特約	無効

 

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	書面で告げられた日から8日を過ぎると、クーリング・オフできない。
イ	口頭で告げられた日から8日を過ぎると、クーリング・オフできない。
ウ	引渡しを受けただけなら、まだクーリング・オフできる。
エ	事務所で申し込んだ場合は、クーリング・オフできない。
オ	クーリング・オフの効力は、書面が届いた時に生じる。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	○	×

 

ア　○　正しい

・クーリング・オフができる旨とその方法を書面で告げられた日から起算して8日を経過すると、撤回や解除はできなくなります。
・そもそもクーリング・オフは、業者が自ら売主で買主が業者でないときにだけ使える8種制限の一つ。素人の買主に考え直す時間を与える制度なので、その時間として8日が用意されているわけです。
・「告げられた日から起算して」なので、告げられた日そのものを1日目として数えます。翌日から数えるのではない点に注意しましょう。

イ　×　誤り

・8日のカウントが始まるのは書面で告げられたときだけで、口頭で説明されただけでは何日たってもクーリング・オフができます。
・買主が制度を知らないまま期間だけが過ぎてしまうことを防ぐため、業者に書面での告知を求めているからです。書面で告げること自体は義務ではなく、告げなければ期間が進まないという形で業者に圧力をかけています。
・「業者が口頭で告げた」「電話で伝えた」という記述が出たら、8日は始まっていないと判断してください。

ウ　○　正しい

・クーリング・オフができなくなるのは引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときなので、引渡しだけならまだ可能です。
・引渡しも代金の支払も済んで取引がすっかり終わった段階なら、もう買主を保護する必要がないという趣旨です。裏を返せば、片方だけでは取引は完了していません。
・代金の一部を支払っただけの場合も同じで、まだクーリング・オフができます。「引渡しを受けた」「代金を支払った」のどちらか一方だけを書いて誤らせる出題が定番です。

エ　○　正しい

・クーリング・オフができるかどうかは買受けの申込みをした場所で決まり、事務所で申し込んでいれば契約をどこで結んでもできません。
・事務所のように業者が落ち着いて対応できる場所へ買主が自分から出向いた以上、不意打ちで契約させられたとはいえないからです。
・逆に、事務所以外で申し込んで事務所で契約したときはクーリング・オフができます。「申込みの場所」と「契約の場所」を入れ替えた引っかけがよく出るので、必ず申込みの場所を探して読んでください。

オ　×　誤り

・クーリング・オフの効力は書面が業者に届いた時ではなく、買主が書面を発した時に生じます（発信主義）。
・郵便が届くまでの日数のせいで買主が期間を守れなくなるのは酷なので、投函した時点で効力が生じる扱いにしています。
・つまり8日目に発信すれば、業者への到達が9日目以降になってもクーリング・オフは有効です。「到達した時」「業者が受け取った時」と書いてあれば誤りだと判断しましょう。