「物権変動と対抗要件（民法）」とは？わかりやすく解説

「物権変動と対抗要件」をわかりやすく解説

カエルさん

・所有権などの物権が移ることを「物権変動」といいます。当事者どうしなら登記は要りませんが、第三者に主張するには登記が必要です。

物権変動とは？

・物権変動とは、所有権などの物権が発生・変更・消滅することです。
・売買では、当事者の意思表示だけで所有権が移ります（民法176条）。契約した時点で、登記や引渡しがなくても買主のものになります。

物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

第三者に主張するには登記が必要

・もっとも、所有権を第三者に主張（対抗）するには、登記が必要です（民法177条）。
・当事者どうしなら登記がなくても所有権を主張できますが、契約に関係ない第三者に対しては、登記がないと「自分のものだ」と言えません。

不動産に関する物権の得喪及び変更は、…その登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

二重譲渡はどうなる？

・売主が同じ土地をBとCに二重に売ったとき、先に登記を備えた方が勝ちます。
・図のように、契約が先だったBでも、Cが先に登記すればCの勝ちです。契約の早さではなく、登記の早さで決まります。

登記がなくても対抗できる相手

・次のような相手には、登記がなくても所有権を主張できます。

• 何の権利もない者（無権利者）
• 不法に占拠しているだけの者（不法占拠者）
• 自由競争の範囲を超えてじゃまをする背信的悪意者

・これらの人は、登記がないことを主張できる正当な立場にないからです。

カエルさん

・ただの悪意者（先に買われたと知っているだけの人）は、なお登記の勝負になる点に注意しましょう。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・・○。物権変動は当事者の意思表示だけで生じます（176条）。
・登記や引渡しがなくても、契約した時点で所有権は買主に移ります。
・「移ること」と「第三者に主張できること」は別問題です。

イ　×　誤り

・・×。第三者に対抗するには登記が必要です（177条）。
・当事者どうしなら登記なしで主張できますが、第三者には登記がないと主張できません。
・正しくは「第三者に主張するには登記が必要」です。

ウ　×　誤り

・・×。二重譲渡では、先に登記を備えた方が勝ちます。
・契約の早さではなく、登記の早さで所有権を主張できるかが決まります。
・正しくは「先に登記した方が勝つ」です。

エ　○　正しい

・・○。二重譲渡は、先に登記を備えた方が勝ちます（177条）。
・契約が後のCでも、先に登記すればBに勝てます。
・決め手は契約の順番ではなく登記の順番です。

オ　○　正しい

・・○。不法占拠者には、登記がなくても所有権を主張できます。
・不法占拠者は、登記がないことを主張できる正当な立場にないからです。
・無権利者や背信的悪意者にも、登記なしで対抗できます。