「基準日と届出（住宅瑕疵担保履行法）」とは？わかりやすく解説

「基準日と届出」をわかりやすく解説

基準日とは？

・基準日とは、宅建業者が資力確保措置をとれているかを確認するために区切られた、毎年3月31日という期日のことです。

基準日（三月三十一日をいう。以下同じ。）

基準日までにしておくこと

・宅建業者は、基準日前10年間に自ら売主となって買主に引き渡した新築住宅について、資力確保措置をとっておかなければなりません（履行確保法11条1項）。

項目	内容
対象となる住宅	基準日前10年間に引き渡した新築住宅
対象となる買主	宅建業者でない買主
供託の期限	基準日から3週間を経過する日まで
供託の場所	主たる事務所の最寄りの供託所

 
 

届出は3週間を経過する日まで

・宅建業者は、基準日ごとに、供託と保険契約の締結の状況を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければなりません（履行確保法12条1項）。

項目	内容
届出をする時期	基準日から3週間を経過する日まで
届出先	免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事
添付書類	新たに供託・保険契約をしたときは、その書類を添付

 
 

届出をしないとどうなるか

・供託と届出をしないままだと、新しい商売ができなくなります。

第十一条第一項の新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、同項の規定による供託をし、かつ、前条第一項の規定による届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して五十日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

項目	内容
制限が始まる時期	基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後
できなくなること	新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約の締結

 
 

まちがえやすいところ

・数字が3つ出てきます。10年・3週間・50日の3つを、どこにかかる数字なのかとセットで覚えます。

数字	何にかかるか
10年	基準日前10年間に引き渡した新築住宅が対象
3週間	供託をしていること、及び届出の期限
50日	基準日の翌日から起算して、新規契約が禁止されるまで

 
 

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

記号	記述
ア	基準日は、毎年3月31日である。
イ	供託は、基準日から3か月以内にしていればよい。
ウ	届出先は、免許を出した大臣か知事である。
エ	届出をしないと、50日経過後は自ら売主として新築住宅を売れない。
オ	対象は、基準日前5年間に引き渡した新築住宅である。

 

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア	イ	ウ	エ	オ
○	×	○	○	×

 

ア　○　正しい

・・そのとおりです。基準日は毎年3月31日で、年に1回だけ区切られます（履行確保法3条1項）。
・かつては年2回でしたが、現在は3月31日の年1回に統一されています。
・「年2回ある」「9月30日も基準日である」という選択肢は誤りです。数字をそのまま覚えましょう。

イ　×　誤り

・・誤りです。正しくは、基準日から3週間を経過する日までの間において供託をしていなければなりません。
・買主が困らないよう、資力の裏づけを短い期間で確かめる仕組みだからです。
・「3か月」「1か月」といった長い期間に置き換える引っかけが定番です。3週間と覚えましょう。

ウ　○　正しい

・・そのとおりです。届出先は、その宅建業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事です（履行確保法12条1項）。
・免許を出した役所が業者を監督するので、届出も同じところへ出す、という筋道です。
・「供託所に届け出る」「業務を行う都道府県の知事に届け出る」という選択肢は誤りです。

エ　○　正しい

・・そのとおりです。供託と届出をしなければ、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できません。
・資力の裏づけがないまま新しい買主を増やさせない、という趣旨です。
・止まるのは「自ら売主となる新築住宅の売買」だけで、媒介や中古住宅の取引はできます。

オ　×　誤り

・・誤りです。正しくは、基準日前10年間に引き渡した新築住宅が対象です（履行確保法11条1項）。
・新築住宅の構造耐力上主要な部分などの担保責任が引渡しから10年間続くので、それに合わせています。
・「5年」「2年」に置き換える引っかけが出ます。担保責任の10年とセットで覚えましょう。