「解除と登記（民法）」とは？わかりやすく解説

「解除と登記」をわかりやすく解説

カエルさん

・契約を解除したとき、間に入った第三者との関係です。解除の前でも後でも、第三者は登記を備えていることが必要になります。

解除と登記の問題とは？

・契約を解除すると、当事者は元の状態に戻す義務を負います（原状回復）。
・しかし、解除の前後に第三者が現れると、その第三者を犠牲にはできません。ここでも、第三者が解除の前か後かで結論が変わります。

当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。

解除前に現れた第三者

・解除する前に現れた第三者は、545条1項ただし書で守られます。
・ただし判例では、守られるためにはその第三者が登記を備えていることが必要です。
・この場面では、第三者が善意か悪意かは問いません。登記があるかどうかで決まります。

解除後に現れた第三者

・解除した後に現れた第三者とは、登記の早い者勝ちになります（民法177条の対抗問題）。
・図のように、解除で権利を取り戻した側と、解除後に相手から買った第三者は、先に登記を備えた方が勝ちます。ここでも善意・悪意は問いません。

まとめ

・解除をめぐる第三者との関係は、次のとおりです。

カエルさん

・取消しと違い、解除は前でも後でも第三者に登記が必要、と覚えると混同しません。

練習問題

・次の記述について、正しいか誤っているかを考えてみましょう。

練習問題の解説

・解答は次のとおりです。

ア　○　正しい

・・○。解除前の第三者は、登記があれば545条1項ただし書で守られます。
・この場面では、第三者の善意・悪意は問われません。
・守られるかどうかは登記の有無で決まります。

イ　×　誤り

・・×。解除前の第三者の保護は、善意・悪意を問いません。
・守られるために必要なのは、善意であることではなく登記を備えていることです。
・正しくは「登記を備えていれば守られる」です。

ウ　○　正しい

・・○。解除後の第三者とは177条の対抗問題になります。
・取り戻した側と第三者は、先に登記を備えた方が勝ちます。
・ここでも第三者の善意・悪意は問いません。

エ　○　正しい

・・○。解除では、前でも後でも第三者に登記が求められます。
・前は545条1項ただし書の保護要件として、後は177条の対抗要件として必要です。
・取消しと違い「前後とも登記が必要」と押さえましょう。

オ　○　正しい

・・○。解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げません（545条4項）。
・契約を解除したうえで、生じた損害の賠償も求められます。
・「解除したら賠償できない」わけではない点に注意しましょう。